L’encadrement des loyers est l’un des rares dispositifs à la main des collectivités pour réguler le marché locatif : il permet de limiter l’augmentation du loyer lors de la mise en location d’un logement.  Dispositif volontaire, il est mis en œuvre en zone tendue à titre expérimental (jusqu’en 2026) par la «loi de 2018 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration». L’objectif recherché est de s’assurer que l’évolution des loyers reste suffisamment raisonnable pour permettre aux personnes et aux familles travaillant sur le territoire de se loger. 

Deux témoignages

Dans le cadre de la 6^ème édition de ses Rencontres, Un Toit Pour Tous a organisé le 6 novembre 2025 un webinaire «Encadrer les loyers : un outil concret au service des collectivités ? » sur le bilan à ce jour de l’expérimentation du dispositif.

Deux témoignages ont été sollicités : celui d’Arthur Lhuissier, directeur général d’Un Toit Pour Tous à Grenoble, et celui de Barbara Gomez, conseillère déléguée notamment en charge de l’encadrement des loyers auprès de l’adjoint à la mairie de Paris. Le premier, après un rappel sur le dispositif encadrement des loyers, rend compte de la situation dans la région grenobloise qui utilise l’encadrement depuis moins d’un an. Quant à la seconde elle donne, avec beaucoup de conviction, son point de vue sur la mise en œuvre à Paris qui a débutée en 2019.

Quelques chiffres 

Pour les 21 communes de Grenoble et sa métropole où l’encadrement est institué, les données – , encore peu nombreuses, il est vrai – indiquent que 20 à 30% des loyers pratiqués dans le parc privé de la zone concernée pourraient dépasser le plafond fixé par la  préfecture (selon Grenoble Alpes Métropole). La Fondation pour le logement des défavorisés avance, elle, que 45% des annonces locatives analysées dans le cadre de son 5^émebaromètre de l’encadrement des loyers seraient affichées avec un loyer au-dessus des plafonds.

À la Ville de Paris, une première évaluation a été réalisée depuis la mise en œuvre du dispositif en 2019 :

• l’encadrement aurait permis une baisse des loyers de 4,2 % entre 2019 et 2023 par rapport à la situation sans encadrement.
• si tous les bailleurs avaient respecté l’encadrement, le dispositif aurait permis une atténuation de la hausse des loyers deux fois plus importante, avec une baisse de 8,2 % par rapport à une situation sans encadrement.

L’exemple de la Ville de Paris, commenté par Barbara Gomez, responsable engagée

« Les parisiens ne peuvent plus vivre dans leur ville ».

L’objectif poursuivi par les responsables du logement, avec l’encadrement, est d’agir sur une des causes de la crise : limiter l’envolée des loyers dont la croissance n’a jamais été aussi élevée. Il s’agit de lutter contre l’exode forcé des citoyens vers des banlieues de plus en plus lointaines.

« Limiter l’ambition de rentabilité locative des propriétaires ».

La mesure incite seulement les propriétaires à être plus raisonnables On est loin d’une contrainte « à la bolchévique ». Les augmentations de loyer restent possibles et la comparaison entre zones avec et zones sans encadrement montre l’absence d’un effet négatif sur l’investissement et l’offre locative.

« La compétence signalement » a été déléguée par l’État à la Ville à la demande de cette dernière

La Ville est devenue maître de la procédure. Elle se charge de tout, jusqu’à la mise en demeure des propriétaires défaillants. Avec des moyens dédiés, elle est au service des locataires et facilite des démarches qui sont plus compliquées et moins accessibles quand l’interlocuteur est l’État.

La volonté politique de la Ville a mis l’encadrement au service d’une « plateforme d’accès aux droits ». Et c’est efficace !  On peut estimer que, pour les locataires, une dépense moyenne d’environ 1 000 euros est évitée chaque année, simplement grâce au dispositif mis en œuvre depuis 2019.

« L’encadrement » n’est qu’un des moyens d’intervention.

À Paris, la crise est multifactorielle, et la Ville agit sur beaucoup d’autres dimensions pour agir sur les loyers : immobilier de tourisme, création de foncières utilisant le BRS (bail réel solidaire), logements sociaux, …

« Sauvez l’encadrement des loyers »

Pour les situations de Grenoble et Paris, ainsi que celles des autres collectivités impliquées, un enjeu majeur reste aujourd’hui leur caractère temporaire puisque l’expérimentation est prévue de se terminer en novembre 2026. On s’attend à ce que soit déposée une loi, préconisant la pérennisation du dispositif, assortie de propositions de modifications.

La Fondation pour le logement des défavorisés et beaucoup d’autres organisations, dont les 70 communes déjà concernées par la mise en œuvre de l’encadrement, appellent à soutenir cette pérennisation avec des améliorations. Parmi les enjeux figurent entre autres l’assouplissement des critères limitant les territoires où la mise œuvre du dispositif est possible, ainsi que les « compléments de loyer » dont l’encadrement imprécis permet aujourd’hui bien des contournements de l’encadrement par les propriétaires…

Un soutien avec lequel Un Toit Pour Tous est en plein accord.

À l’occasion des élections municipales à venir, Un Toit Pour Tous publie le document « Agir pour le logement : nos propositions aux futurs élus », afin de rappeler l’ampleur de la crise du logement et d’outiller les communes qui disposent de leviers concrets pour agir.

Le document souligne une situation préoccupante :

37 000 demandeurs de logement social en Isère, une offre privée trop chère, des besoins d’hébergement « qui n’ont jamais été aussi importants » et un déficit de petits logements abordables dans plusieurs communes de l’agglomération.
Dans ce contexte, « le rôle du maire est déterminant », notamment pour « bien expliquer la situation » et « déployer tous les outils permettant de lever les différents obstacles ».

Le document rappelle aussi que plusieurs outils sont à la disposition des communes : l’« Analyse des besoins sociaux », délivrance des permis de construire, mobilisation des leviers réglementaires, modulation des taxes, ou encore conversion des pénalités SRU en crédits d’intervention.

Un Toit Pour Tous organise ses propositions autour de trois axes forts :

• « Utiliser tous les moyens pour augmenter la construction de logements sociaux », en mobilisant le foncier, les Offices fonciers solidaires, les servitudes de mixité sociale, le droit de préemption et en fixant des objectifs plus ambitieux en PLAI
• « Agir sur l’existant sans construire », en maintenant l’encadrement des loyers, en contenant les locations meublées touristiques, en encourageant le conventionnement, en réduisant la vacance, en renforçant l’acquisition-amélioration et en amplifiant la rénovation thermique
• Amplifier la démarche du Logement d’Abord et concourir aux dispositifs d’urgence », notamment par l’accompagnement social et le soutien aux dispositifs locaux en partenariat avec les associations

Enfin, le document insiste sur trois conditions essentielles pour que les plans d’action produisent des résultats : « volonté politique, constance dans l’action, et renforcement des crédits ». Sans ces conditions, « les ambitions risquent de rester à l’état d’intentions ». Fort de plus de 30 ans d’expérience en Isère, Un Toit Pour Tous met ainsi à disposition des candidat·e·s un cadre d’action clair, fondé sur la réalité des besoins du territoire et sur les solutions éprouvées par l’association.

Trois heures d’échanges intenses, un amphithéâtre plein et un constat unanime : la crise du logement exige une action locale immédiate. Lors de cette 6^e édition des Rencontres d’Un Toit Pour Tous, plus de 200 personnes – étudiants, élus, acteurs sociaux et bénévoles – ont exploré les solutions possibles face au désengagement de l’État, dans le cadre d’une interpellation des futurs élus en vue des prochaines élections municipales.

Cet événement, animé par Jean François Lapière, avait été précédé par trois passionnants webinaires en rapport avec le thème de cette journée diffusés au mois de novembre.

Une situation nationale catastrophique et une action de l’Etat en recul 

Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, a dressé le tableau national concernant le manque d’hébergements et de logements pour les plus démunis. Il a insisté avec force sur les besoins croissants et sur les choix constants des gouvernements ces dernières années pour limiter le plus possible le soutien de l’État vis à vis du logement social et très social. Il a alerté sur les ponctions sur les budgets des HLM, sur la diminution forte des aides à l’isolation des habitations, sur la limitation des aides pour l’accès au chauffage, l’eau ou l’électricité. De surcroit, des directives sont prévues pour augmenter les expulsions locatives et limiter le soutien aux personnes venant de pays non européens (ex : suppression de l’APL pour les étudiants non européens !).

Pour compenser l’incurie de l’État les communes peuvent agir

Face à cela, sachant que les élections municipales auront lieu en mars 2026, l’objet de ces Rencontres est d’étudier les possibilités d’action des collectivités territoriales. Lorsque les communes remplacent l’État pour l’hébergement des sans-abris, elles peuvent demander à l’État devant les tribunaux le remboursement des frais engagés comme l’a fait entre autres la ville de Grenoble. Pour évaluer la volonté d’une collectivité d’intervenir en matière de logement social, un bon indicateur consiste à observer le nombre d’agents qualifiés dédiés à ce dossier, chargés d’inciter et de contraindre les partenaires afin d’orienter les projets vers des logements très sociaux, qui sont les plus recherchés.

L’encadrement des loyers une mesure populaire à pérenniser absolument

Malgré la situation catastrophique au national, les collectivités locales et les bailleurs sociaux ont de nombreux outils pour héberger et loger les plus démunis. Un des outils efficaces mis en place pour éviter l’appauvrissement des locataires est l’encadrement des loyers pour lequel 87 % des Français sont favorables. Mais il faut absolument une loi afin que le dispositif soit pérennisé après 2026. Une mobilisation de tous doit avoir lieu pour l’obtenir.

Les associations sous la menace d’une catastrophe sociale

Pour toutes les actions en faveur de l’hébergement ou du logement, ce sont les associations qui sont en première ligne avec des financements de la part des collectivités en baisse régulière consécutivement aux décisions de l’État. La situation est grave comme a insisté Martin Larible, vice-président de la Fédération des acteurs de la solidarité (FAS) car beaucoup de ces structures sont en péril. Plusieurs intervenants ont alerté avec force à ce sujet en regrettant la tendance actuelle de l’État à « culpabiliser » les associations et les publics accompagnés. Pourtant, Marie Guillaumin, responsable de l’Observatoire de l’hébergement et du logement d’Un Toit Pour Tous a démontré de manière très éclairante, grâce à l’ensemble des chiffres présentés, que les besoins augmentent sans cesse, en particulier pour les personnes les plus démunies, la grande majorité des demandes concernent des logements très sociaux alors que l’offre s’oriente plus pour des logements intermédiaires.

Les centres communaux d’action social en première ligne

Le manque de logements sociaux entraîne un blocage des sorties d’hébergement comme l’a rappelé Nicolas Kada, vice-président du CCAS de Grenoble. Il manque 2 500 places d’hébergement sur la commune de Grenoble. 5 500 personnes sont domiciliées au CCAS à travers un service de domiciliation. La mairie de Grenoble participe au financement de la mise à l’abri des populations présentes sur son territoire mais apporte aussi d’importantes aides sociales facultatives dont des aides aux loyers ou aux fluides. La commune de Grenoble et le département de l’Isère, pour le reste du territoire, interviennent dans la lutte contre la précarité énergétique.

Pour la Métropole, le Plan local de l’habitat sert de boussole.

Comme l’a rappelé le président de la Métropole, Christophe Ferrari :« au-delà des chiffres, l’essentiel c’est remettre les clefs d’un logement à une famille car c’est toujours source de joie et de bonheur ». Sur le dernier PLH (2017-2025), les objectifs de réalisation des logements sociaux de la métropole de Grenoble n’ont été atteints qu’à 75 % avec des fortes diversités selon les communes. Il faut que les maires rénovent, construisent et l’assument. Sur l’agglomération, le foncier est rare et cher avec une hausse élevée des coûts de la construction. Sans la Loi SRU, la situation serait encore bien pire. Pour Stéphane Duport-Rosand, président d’Absise, le partenariat entre bailleurs sociaux, les collectivités et les établissements publics est essentiel. Il faut utiliser tous les outils à disposition pour produire du logement très social avec l’accompagnement indispensable qui va avec. Comme l’ont bien exposé les représentants de la Fédération des associations et des acteurs pour la promotion et l’insertion par le logement (FAPIL), les collectivités locales ont à leur disposition de nombreuses solutions pour agir contre le mal logement.

Michelle Daran, présidente d’Un Toit Pour Tous, a indiqué en conclusion de ces 6èmes Rencontres, que tous les acteurs présents peuvent agir pour répondre à la demande de logements très sociaux, malgré le rétrécissement des lignes budgétaires. À cette occasion, Un Toit Pour Tous a également publié en ligne un document de cinq pages, en libre accès, qui synthétise les propositions et les pistes d’action formulées à l’attention des futurs élus de l’agglomération grenobloise.

En fin de cette journée, certains participants se sont retrouvés au siège de la Métropole pour écouter le témoignage bouleversant des sans-abris qui occupent actuellement le lieu et réclament avec l’appui de l’association DAL 38 (Droit au logement Isère) un toit pour être hébergés. Puis, Christophe Robert, délégué général de la Fondation pour le logement des défavorisés, a lancé un appel percutant pour que l’ensemble des acteurs publics se donnent les moyens financiers pour qu’il n’y ait plus d’enfants, de femmes et d’hommes qui dorment dans la rue ou dans des logements indignes. ( Presse Citron – Christophe Robert : Pauvreté, mal-logement et inégalités ne sont pas des fatalités)

A l’occasion des 6e Rencontres d’Un Toit Pour Tous dont il était le grand témoin, l’équipe d’Un Toit Pour Tous a pu rencontrer Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés et lui poser quelques questions.

Quelles sont les difficultés que rencontrent les personnes modestes ou fragiles pour accéder à un logement et s’y maintenir ? Et en quoi ces difficultés sont-elles aujourd’hui particulièrement préoccupantes ? 

Cela se voit d’une part, avec le nombre de personnes qui sont aujourd’hui sans domicile : 350 000 en France. Un million de personnes qui sont, soit sans domicile, soit hébergées par un tiers de manière contrainte, et qui aimeraient avoir un logement à elles et qui ne l’ont pas. Ce sont des chiffres qui sont en augmentation assez forte ces dernières années. C’est la marque d’une pénurie d’hébergements, de logements sociaux, et de logements en général. Cela veut dire des personnes qui, pendant des années, tournent en hébergement d’urgence, à l’hôtel, un peu à la rue, dans des squats, ou qui sont hébergées chez des amis, des parents. Cela veut dire qu’on ne peut pas se lancer dans la vie. C’est cela, le principal problème.

D’autre part, on voit aussi qu’il y a des personnes qui n’ont pas de logement parce qu’elles l’ont perdu, c’est la problématique des expulsions locatives. Depuis les années 2000, on voit une montée des impayés parce que les loyers sont trop chers. Nous en sommes désormais à 24 000 expulsions locatives en 2024, un record historique. Ces personnes sont expulsées, elles arrivent dans un espace qui est totalement embouteillé parce que les demandes de logements sociaux n’ont jamais été aussi importantes. Aujourd’hui, ce sont 2,8 millions de ménages qui attendent un logement social. Il n’y a jamais eu aussi peu d’attributions de logements sociaux, parce qu’il y a peu de production, parce qu’il y a peu de rotation dans le parc. Les personnes sont en file d’attente pendant des années et des années…

Enfin, il y a aussi la qualité du logement, mais qui a plutôt tendance à s’améliorer sur le long terme. Les techniques de construction, de rénovation sont meilleures. La France est un pays qui, globalement, s’enrichit, mais on voit quand même une montée depuis 2020 de la précarité énergétique. La question des prix de l’énergie se pose fortement avec des personnes qui ont froid chez elles l’hiver et chaud l’été. C’est une problématique qui n’est pas prête de s’arrêter.

Quel est le rôle des collectivités locales en matière de logement ? En quoi peuvent-elles contribuer à répondre aux difficultés évoquées précédemment ? 

C’est compliqué… Les responsabilités en matière de logement sont dispersées entre de nombreux d’acteurs publics et privés. L’État a un rôle important. Il vote les budgets, les normes, les lois… Actuellement, les budgets les plus importants sur le logement, ce sont les aides personnelles au logement, les aides à l’investissement locatif privé et les aides au HLM.

C’est l’État, ce sont donc les députés qui gèrent cela. Les élus locaux subissent les aléas, les stop and go. Ils ont, néanmoins, de plus en plus de moyens. Depuis la décentralisation de 1982, l’urbanisme est attribué aux communes permettant de construire un plan local d’urbanisme. Ensuite, on observe une montée en puissance des intercommunalités, avec la délégation des aides à la pierre. Les départements doivent aussi jouer un rôle renforcé en portant la politique sociale avec l’accompagnement des ménages en difficulté. Par ailleurs, les attributions de logements sociaux sont de plus en plus entre les mains des intercommunalités. C’est cela, le mouvement. Mais c’est un mouvement qui est entravé, personne ne veut lâcher complètement ses compétences. Parce que les compétences en logement, c’est à la fois aider ses citoyens, ses administrés, mais c’est aussi une manière d’avoir du pouvoir localement. Attribuer un permis de construire en logement social, c’est un pouvoir dont les maires ne veulent pas se départir.

Nous ne sommes pas trop pour un pouvoir trop fort des maires dans le logement, on est plutôt pour que l’intercommunalités porte cette compétence. Parce que les maires – et ils sont nombreux en France, 35 000 – peuvent avoir une tendance à garder les avantages et à renvoyer vers les communes voisines les problèmes : le logement social, les places d’hébergement… C’est pour cela qu’il existe des mécanismes de péréquation financière et de péréquation des places d’hébergement, du logement social, pour éviter que tout se retrouve concentré toujours au même endroit.

Par conséquent, il y a besoin d’avoir des élus locaux qui soient engagés, qui votent des budgets pour aider les bailleurs sociaux, qui soient engagés en faveur des personnes à la rue, qui votent aussi des budgets pour rénover les logements et notamment les logements sociaux. Or, les collectivités sont asphyxiées financièrement ces dernières années.

En ce sens, quelles propositions vous semblent prioritaires dans le cadre de la campagne électorale du printemps prochain ? 

Il y a des propositions de bon sens : davantage de logements sociaux, davantage de logements très sociaux, parce que c’est là que se situent les besoins des personnes qui sont en attente de HLM.

Nous menons une campagne sur l’encadrement des loyers. Nous pensons que c’est l’une des rares mesures qui permettent de modérer le niveau des loyers. Ce n’est ni l’État, ni les collectivités qui mettent de l’argent : on dit aux bailleurs, « écoutez, vous ne pouvez pas aller trop loin. Vous êtes déjà très riches, les locataires sont très pauvres, il faut arrêter de vouloir imposer des loyers aberrants ».

Il faut donc fixer un plafond, qui restera de toute façon assez important. Et là, il faut que les collectivités s’en emparent. Il faut surtout que les parlementaires votent la pérennisation de ce dispositif – aujourd’hui appliqué dans 69 communes – qui s’arrête en novembre 2026. C’est un vrai danger. On pense que les élus locaux, les municipalités, ont un rôle à jouer pour mettre la pression sur l’État et dire, « on ne va pas arrêter là ». Sinon, ce serait une catastrophe pour les locataires.

Dans un contexte où certains discours opposent encore les personnes sans-abri selon leur origine, d’autres acteurs rappellent qu’un hébergement digne et inconditionnel relève d’un principe fondamental : celui de l’accueil de toute personne en situation de détresse, sans distinction.
Organisé en amont des Rencontres d’Un Toit Pour Tous du 27 novembre, ce webinaire est revenu sur la démarche engagée par la Ville de Rennes, qui met en œuvre cette vision inclusive de l’hébergement .

Une association pour appuyer les collectivités pour un accueil inconditionnel

Nicolas Mazard chef de projet et de plaidoyer à l’ANVITA est intervenu pour présenter le rôle et les actions de cette structure vis-à-vis du sans abrisme.

Créée en 2018 par neuf villes fondatrices, l’Association nationale des villes et territoires accueillants (ANVITA) rassemble des collectivités territoriales, groupements de collectivités et élu.es qui œuvrent pour des politiques d’accueil inconditionnelles incluant les publics exilés, et pour l’hospitalité sur leurs territoires. Les racines de cette démarche sont à Grande Synthe où le maire ne pouvait accepter les conditions de survies de ces êtres humains sous des bâches quel que soit le temps.

Aujourd’hui, l’association regroupe plus de 90 collectivités territoriales et groupements ainsi qu’une cinquantaine de membres à titre individuel (élu·es locaux et parlementaires nationaux et européens). Chaque membre doit adhérer aux valeurs de la charte de l’ANVITA, fondée sur l’accueil inconditionnel. L’ANVITA est un réseau d’échange et de pratiques.

Les collectivités prennent contact avec l’ANVITA car elles ont besoin de conseils pour savoir comment aider les personnes qui dorment dans la rue sur leur territoire.

Les collectivités remplacent l’État dans son devoir de solidarité

L’hébergement n’est pas une compétence des collectivités locales mais de l’État. Celui-ci ne remplit pas correctement son rôle puisque le 115 est toujours saturé. Cela a conduit plusieurs collectivités dont Grenoble à agir en justice contre l’État pour obtenir le remboursement des sommes engagées pour la prise en charge des sans-abris.

Pour agir, il est indispensable de recenser le foncier bâti ou non disponible directement ou par différents acteurs dont l’Église catholique pour qu’il soit mis à disposition des associations. Les promoteurs immobiliers peuvent aussi apporter du foncier temporaire.

Des élus fortement convaincus sur la nécessité d’agir

David Travers, adjoint en charge des solidarités à la ville de Rennes, élu métropolitain et par ailleurs médecin urgentiste a présenté l’action menée sur ce territoire pour l’accueil des personnes sans-abris. Toute personne présente sur le territoire de la métropole doit pouvoir avoir un toit. Le principe de l’accueil inconditionnel est une règle d’or. Bien que cet accueil ne fasse pas partie des missions obligatoires des collectivités locales, la mairie de Rennes et la métropole choisissent de dépenser 4 millions d’euros par an, ce qui permet d’héberger chaque jour environ 1 400 personnes. La mairie de Rennes consacre ses efforts sur l’accueil des familles avec enfants. La commune fait partie du SIAO et y a un rôle actif. Son action se situe en sachant la crise nationale du logement et les refus de régularisation des sans-papiers par la préfecture.

Malgré tout, cela n’empêche pas les critiques parfois douloureuses à supporter alors que les collectivités suppléent à l’insuffisance de l’action de l’État. La métropole et la ville de Rennes ne procèdent pas à des réquisitions de logements mais se font prêter des espaces vacants temporairement par le biais de contrats de commodats. Il y a un service qui traque les espaces qui peuvent être disponibles. Malgré tout ce qui est fait, la situation nationale des sans-abris est telle que l’action est confrontée aux limites de capacités d’accueil.

Un Toit c’est un droit accroit son activité grâce au soutien des collectivités

La gestion de ces locaux pour l’accueil des personnes sans abris est ensuite confiée à des associations telle qu’« Un Toit c’est un droit » que nous a présenté sa coordinatrice Emmanuelle Ricour Faye. Cette association existe depuis 2012 mais s’est développée ses dernières années. Ils sont 4 salariés avec l’appui de 42 bénévoles très actifs, indispensables. Ils accueillent 300 personnes dans 40 maisons. Emmanuelle insiste sur les bonnes relations avec les collectivités qui apportent un soutien financier mais aussi les prêts de maisons ou locaux tout en respectant en grande confiance l’indépendance de l’association dans son fonctionnement. La difficulté la plus importante est d’être obligé de refuser plus de dix demandes par jour. Cet accueil inconditionnel est sans limitation de durée. La collectivité finance aussi la prise en charge des fluides. Des travaux d’aménagements des maisons sont entrepris si la mise à disposition a une certaine durée.

Cet exemple de Rennes montre bien l’action possible des collectivité locales avec des associations qui peut permettre à des enfants, des femmes, des hommes de ne plus dormir dehors. À la veille des élections municipales, il est important d’interroger les candidats sur leur volonté ou non d’agir efficacement pour l’hébergement des sans-abris comme ce qui a été présenté. L’ANVITA propose d’ailleurs un guide à destination des élus et futurs élus (document accessible ici).

Les organismes de gestion de l’habitat à loyer modéré peuvent intervenir par la simple création de logements sociaux. Mais ils peuvent aussi être opérateurs globaux pour la réorganisation de quartiers par la maîtrise d’ouvrage directe en lien avec des collectivités locales. Pour démontrer l’intérêt de cette dernière solution, Absise a proposé un webinaire (Web Absise#12 – Logement social l’atout de la maîtrise d’ouvrage directe) qui s’inscrit dans le cadre des Rencontres d’Un Toit Pour Tous du 27 novembre 2025 sur le thème : Municipales 2026 et si le logement faisait (vraiment partie) des programmes ?

Du fait des tensions du marché, il est indispensable que les bailleurs sociaux puissent réaliser des créations nombreuses pour des longues durées. Pour permettre cela, les collectivités locales ont vraiment un rôle.

Les règlements d’urbanisme pour favoriser la maîtrise d’ouvrage directe

Les règlements d’urbanismes, qui sont de la compétence des collectivités locales, peuvent favoriser la réalisation d’opérations par les bailleurs sociaux. Selon Julien Real, chargé de mission au CAUE, il existe divers outils d’urbanisme : la servitude de mixité sociale, la création d’emplacements réservés et les opérations d’aménagements et de programmation. Chaque outil a ses avantages et ses inconvénients. Comme l’a rappelé Maryline Cailleux de l’Établissement public foncier local du Dauphiné, les interventions des bailleurs sociaux dans le cadre de la maîtrise d’ouvrage directe ne peuvent avoir lieu que si le prix du bâti ou du foncier est contraint afin que la subvention nécessaire de la collectivité ne demeure pas trop élevée. Les outils d’urbanismes doivent être choisis par les élus de façon à avoir des objectifs souples pour permettre des interventions globales des bailleurs sociaux.

Une action globale inscrite dans le temps long

Contrairement aux promoteurs privés qui ont besoin d’une rentabilité rapide, la maîtrise d’ouvrage directe par les bailleurs sociaux permet une action sur un temps long, parfois même très long comme le montre l’exemple de Pontcharra qui a été présenté dans le webinaire. Cette perspective incite les organismes HLM à réaliser des constructions en pensant à l’entretien et aux éventuelles réhabilitations.

Une intégration des logements sociaux dans un environnement global

Pour que la maitrise d’œuvre directe réponde aux besoins des collectivités, il faut qu’elle tienne compte de l’intégration fonctionnelle et paysagère à l’échelle du quartier ou de la commune. Dans les petites communes ce type d’opération de taille réduite est plus facilement acceptée car elle peut permettre de faire venir des jeunes ménages et proposer des solutions aux personnes âgées.

À Saint Chef une opération de rénovation « le clos du ruisseau »              

Dans le quartier « des Môles » à Saint Chef, Alpes Isère Habitat était propriétaire d’un parc de 21 logements vieillissants en bordure du centre bourg avec un faible taux de rotations. En 2021, une résidence de 32 logements a été réalisée à proximité. En relation avec la commune, il a été fait le choix de démolir les vieux logements dont la réhabilitation aurait été trop onéreuse. En concertation avec la commune, l’opération permet de réaliser une nouvelle place publique avec des commerces de proximité et permettant l’embellissement de cette entrée du village. La commune a investi 300 000 euros pour une réalisation qualitative avec la construction de logements sociaux. Cette opération a été possible grâce aux financements du conseil départemental et de l’État par le fonds vert.

Une transformation totale d’un quartier de Pontcharra

À Pontcharra, la Société dauphinoise pour l’habitat (SDH) réalise une opération sur le quartier Bayard qui comporte 190 logements répartis sur 5 immeubles datant des années 1970, modernes pour l’époque. Mais le bâti s’est dégradé avec une importante vacance locative, des espaces communs délabrés et une forte insécurité. Un accord entre mairie et la SDH est intervenu constatant que la rénovation ne suffit plus. La démolition et la reconstruction se sont avérées indispensables.

La SDH était propriétaire du foncier et du bâti, et avait donc maîtrise globale du projet. Dans le même temps, la commune engage une opération de revitalisation du territoire avec la réalisation d’un groupe scolaire à côté et un espace tiers à proximité.

L’opération conduit à passer de 100 % de locatif social à 70% de d’accession social à la propriété ou d’accession libre. Le bailleur social se positionne en tant qu’aménageur.

La SDH va démolir les cinq immeubles, allotit et viabilise les lots à construction, réalise les travaux d’aménagement, commercialise les lots aux promoteurs, construit la part locative ou en accession sociale et rétrocède les espaces aménagés. Elle s’occupe du relogement des locataires des immeubles détruits. Elle a aussi recherché les subventions nécessaires.

Cette opération exemplaire, d’une temporalité très longue de début 2017 jusqu’à 2035, illustre les capacités de réalisation d’un bailleur social.

Un contrat de confiance entre organismes HLM et collectivités

Pour Raphaëlle D’Armancourt de l’Union sociale pour l’habitat, dans ce temps de crise de l’immobilier, les organismes HLM ont un rôle essentiel en particulier par la maîtrise d’ouvrage directe car ils ne sont pas soumis à des conditions suspensives de promesses d’achats pour engager des opérations pour de très longues durées. Ils peuvent offrir aux collectivité un service d’aménagement global de quartiers par un partenariat de confiance avec la possibilité d’une aide à la recherche de subventions.

*Cet organisme propose régulièrement des webinaires en rapport avec le logement social qui sont visibles en replay.