Qu’est-ce qui vous a conduit vers Un Toit Pour Tous ?

J’avais la volonté de devenir propriétaire solidaire depuis une quinzaine d’années parce que, au sein de notre résidence principale, nous faisons déjà de l’habitat partagé et solidaire.

Je suis très sensible à l’idée d’un marché immobilier qui se démarque d’une lucrativité trop forte. Il ne faut pas oublier que dans l’habitat, il y a aussi la notion d’habiter, qu’il y a des gens dans le logement.

Qu’est-ce qui vous a séduit dans le dispositif ?

Ce qui m’a séduit, c’est l’agence immobilière à vocation sociale.

Ce sont des valeurs, des principes auxquels j‘adhère et avec lesquels je me sens bien. C’est aussi tout l’accompagnement réalisé par l’agence, au contraire de ce que font de nombreuses autres agences immobilières.

 Comment avez-vous été accompagné par Un Toit Pour Tous ?

J‘ai été accompagné par Anne (la chargée de captation) qui était très présente. Elle était toujours disponible pour répondre à mes questions.

Quelles sont les garanties que l’on vous a apportées ? 

Je crois qu’on n’a pas eu besoin de m’apporter des garanties parce j’étais un propriétaire convaincu et sensible au sujet.

Quelles ont été vos motivations personnelles pour devenir propriétaire solidaire ?

J’en avais assez d’entendre le montant des loyers proposés sur Grenoble.

J’avais envie d’être un tout petit peu en dessous, mais sans perdre d’argent pour autant. Mon modèle économique était à l’équilibre.

Y a-t-il eu des défis auxquels vous ne vous attendiez pas, et comment les avez-vous surmontés ?

Pas pour l’instant. Mais, je viens de recevoir la convocation à l’assemblée générale de mon logement. J’ai envie d’y aller car il y a de nombreux copropriétaires avec qui j’ai des relations d’amitié. J’ai envie de leur dire que le locataire actuellement chez moi est de fait dans un logement social, que c’est porté par Un Toit Pour Tous, et que c’est génial. C’est peut-être un défi ça.

Un Toit Pour Tous-Développement – c’est le nom de la coopérative foncière solidaire d’Un Toit Pour Tous – est une société coopérative d‘union d’économie sociale (UES) dont les associés majoritaires sont le bailleur social Pluralis et l’association Un Toit Pour Tous.
C‘est une société par actions simplifiée (SAS) et à capital variable (au 31 décembre 2023 : capital de 3 millions d‘euros). Fin 2023, la coopérative possédait 496 logements, dont 468 confiés en gestion à Territoires AIVS®, notre agence immobilière à vocation sociale.

Paul Coste, son président, revient sur l’ouverture du capital aux investisseurs privés et sur le bilan de l’année 2023

Pouvez-vous expliquer en quoi consiste une coopérative foncière solidaire ?
C’est une coopérative dans le sens où les locataires sont associés aux décisions. Mais c’est une coopérative où la majorité des 2/3 en AG appartient à des organismes à but non lucratif.
C’est une « foncière » car elle acquiert et gère des biens immobiliers. Enfin, elle est « solidaire » car elle a un agrément ESUS (entreprise solidaire d’utilité sociale) permettant à des investisseurs solidaires d’acquérir des parts sociales, moyennant le bénéfice d’une réduction d’impôt.

Quelle est sa raison d’être ?
Les associations fondatrices de cette société, en 1991, ont eu très tôt la préoccupation de trouver et réhabiliter des logements pour les personnes ou ménages les plus défavorisés, mais en « diffus », c’est-à-dire en dehors des grands quartiers de logements sociaux, afin de favoriser la mixité sociale.
Complémentaire des bailleurs sociaux, la coopérative acquiert et réhabilite des logements dans des copropriétés souvent anciennes (années 1930 à 1980), pour les transformer en logements très sociaux, à bas niveau de loyers et économes en énergie.
Le projet associatif d’Un Toit Pour Tous, compte tenu des besoins toujours croissants, a fixé un objectif d’augmentation de la production visant à passer de 20 à 35 nouveaux logements par an.

Comment la mission sociale de la coopérative guide-t-elle ses activités foncières ?
La spécificité de la coopérative est de prévoir dès le montage d’opération, dans son modèle économique, le financement sur le long terme de l’accompagnement renforcé des ménages logés, grâce à une « gestion locative adaptée » (GLA).

Comment la coopérative finance-t-elle l’acquisition et la gestion des biens fonciers ?
Pour arriver à un très bas niveau de loyers, tout en réalisant des travaux de réhabilitation conséquents, la coopérative a besoin des financements classiques du logement très social (prêts et subventions PLAI), mais également de financements complémentaires apportés par les intercommunalités, parfois par les communes, et significativement par la Fondation Abbé Pierre.
Le complément doit être apporté par des fonds propres, c’est-à-dire le capital social de la société.

Pourquoi Un Toit Pour Tous a décidé d’ouvrir le capital de la coopérative aux investisseurs privés ?
Jusqu’en 2021, les fonds propres étaient alimentés par les apports du bailleur social Pluralis, par l’association Un Toit Pour Tous, grâce à ses donateurs et mécènes, et si possible par les résultats de la société.
Face à la hausse des taux d’intérêt et au coût des travaux, et pour augmenter le nombre de logements produits, l’appel à des souscripteurs solidaires est devenu indispensable.

Quelles ont été les modalités ?
Pour atteindre cet objectif il a été nécessaire de passer plusieurs étapes juridiques (modification des statuts, révision coopérative, agrément ESUS, etc.) afin de respecter toutes les règlementations en vigueur (codes du commerce, de l’habitation, monétaire…).
Cela a débouché sur la signature en février 2022 d’une convention de « service économique d’intérêt général » (SIEG) avec le ministère du Logement, permettant de délivrer un reçu fiscal à un particulier souscripteur de parts sociales.

Comment faire si l’on souhaite investir en tant que particulier ?
Notre statut actuel limite la possibilité d’une communication sur le détail des conditions de souscriptions au-delà d’un « cercle restreint ». Un candidat souscripteur doit donc faire la demande d’un échange avec un responsable de la coopérative, par un simple courriel ou appel téléphonique à l’accueil d’Un Toit Pour Tous.

Quels sont les avantages d’investir dans Un Toit Pour Tous–Développement ?
En l’absence de dividendes et eu égard à la faible éventualité de revalorisation des parts sociales, l’avantage financier significatif est la réduction d’impôt de 25 % du montant du placement s’il est conservé au moins 7 ans, soit l’équivalent de 3 % par an.
Mais les premiers investisseurs ont surtout souhaité participer à un projet solidaire et local, porté par l’association Un Toit Pour Tous qui a démontré la qualité de son travail depuis des dizaines d’années.
Investir dans la foncière Un Toit Pour Tous-Développement permet de concilier des objectifs financiers avec
des valeurs de solidarité, de durabilité et de responsabilité sociale.

Quel est le modèle de gouvernance de la coopérative ?
Les investisseurs solidaires, réunis annuellement en assemblée générale spéciale, désignent deux représentants
au comité de direction de la coopérative, et votent sur l’ensemble des résolutions
habituelles d’une société. Le président, choisi parmi les représentants d‘Un Toit Pour Tous, et le directeur général de l‘association assurent la gestion courante.

Quel est le bilan de la souscription en 2023 ?
En deux ans vingt souscripteurs ont investi 242.100 € dans la coopérative, pour des montants variant de 1.000 à
50.000 €. Début 2024 une quinzaine de nouveaux souscripteurs se sont mobilisés en soutien au projet d’habitat inclusif pour adultes neuroatypiques de l’association Le Bercail Paysan.

Quelles sont les perspectives de financements pour la coopérative ?
Le bailleur social Pluralis a décidé récemment d’augmenter significativement ses apports annuels en fonds propres, et le groupe de bénévoles Mécénat travaille en permanence à rechercher et fidéliser des entreprises mécènes.
L’idéal serait de compléter ces apports par ceux des investisseurs solidaires, soit au minimum 150.000 € par an. Pour cela chaque adhérent d’Un Toit Pour Tous devrait pouvoir convaincre un proche ou un ami de placer un peu de son épargne dans la foncière solidaire Un Toit Pour Tous-Développement.

Les bénévoles du comité de rédaction du site internet et les salariées du service communication, ont proposé au bureau d’Un Toit Pour Tous que soit entrepris un travail de mémoire sur la longue suite d’évènements qui ont vu naître et se développer l’association.

Georges Douillet, bénévole actif de l’association depuis de nombreuses années, a accepté de s’investir dans ce projet pour qu’il se concrétise. Il a pu bénéficier dès le départ d’un soutien affirmé de son camarade René Ballain très impliqué dans le déroulement de toute l’aventure Un Toit Pour Tous.

Vous pouvez dès maintenant découvrir le premier chapitre de ce projet qui traite de la période fondatrice des années 1980.

À travers une courte vidéo (5 min) ci-dessous, retrouvez Georges Douillet qui revient sur la genèse de ce travail réalisé avec l’aide de témoignages et de croisement d’archives de l’association.

Au moment où s’écrit l’histoire d’Un Toit Pour Tous (le 1^er chapitre, « La période fondatrice des années 1980 » va être publié prochainement, plus d’informations ici), il nous a semblé également intéressant d’interviewer des acteurs engagés et témoins de l’action de notre association et qui ont maintenant pris du champ.

Marcel Faure en fait partie, lui qui a apporté sa contribution à UTPT entre 2002 et 2012.

Un engagement de longue date pour le mal logement

Étudiant à Paris, Marcel entend l’appel de l’abbé Pierre et s’engage dans des chantiers en banlieue. Ensuite, parallèlement à son parcours professionnel, il s’implique personnellement de façon continuelle. Ainsi à Angoulême, dès son premier poste de fonctionnaire, il soutient les communautés de sans logis lancées par l’abbé, participant à l’ameublement des logements, l’organisation de vide-greniers etc.

Son investissement associatif sera constant. Ainsi à Annecy, par ailleurs conseiller municipal et membre désigné par le préfet au conseil d’administration de l’office HLM, il n’hésite pas à utiliser son titre de responsable administratif pour prendre rendez-vous auprès d’élus afin d’attirer leur attention sur la situation de familles sans logement.

En Savoie, puis en Isère, du fait de ses postes de direction, il doit prendre du recul. Néanmoins, à Grenoble, c’est le moment où il apprend à connaitre Un Toit Pour Tous.  Sa position d’adjoint au maire de la Tronche (1995-2001) lui permettra ultérieurement de tisser un réseau de connaissances parmi les élus qui sera bien utile à l’association.

Il se lie d’amitié avec Bernard Archer (1), qu’il a connu comme directeur des services techniques à la ville de Grenoble, lequel le fait entrer au conseil d’administration et au bureau d’Un Toit Pour Tous en 2002.

Une période d’actions marquantes à Un Toit Pour Tous

Il fait bénéficier l’association de son réseau parmi les élus et les communes, ainsi que de sa pratique de l’administration.

Ce qui l’a le plus marqué dans cette période, comme beaucoup d’autres, ce sont les assises du logement social en 2004, où il parvient à faire venir Louis Besson, ancien ministre du Logement, assises qui ont permis de rassembler plus de 1000 personnes autour de cet enjeu de trouver un toit pour les plus démunis.

Un travail de partenariat avec les organismes HLM qui ne donne pas selon lui les fruits espérés (projets de structures communes), mais permet d’ancrer dans la durée l’habitude de la réflexion en commun. Cependant, la relation avec PLURALIS sera elle structurante (2).

Il siège pendant ces années au conseil de développement économique et social, ainsi qu’à la commission logement de la Métro où il peut se faire l’écho de nos préoccupations.

Un Toit Pour Tous, une action essentielle

Aujourd’hui, l’association lui semble être la seule à marier action opérationnelle de terrain, études et communication, et à interpeller les élus sur la situation du mal logement en Isère. Ce sont ces trois dimensions, indissociables, qui fondent sa crédibilité.

Les études de l’Observatoire du logement sont la seule référence en ce domaine dans le département, les communes n’ayant à l’époque que peu de capacités d’analyse.

Un Toit Pour Tous a selon lui un rôle important et incontournable dans l’agglomération et la région urbaine de Grenoble.

Un beau parcours !

(1) Président d’Un Toit Pour Tous de 1995 à 2012.

(2) Pluralis est aujourd’hui l’un des associés majoritaires de la foncière solidaire UTPT-Développement