L’ESSENTIEL

• À Majorque, les habitants dénoncent un modèle touristique qui aggrave la crise du logement et les pousse à quitter l’île.

• Le surtourisme menace l’équilibre des territoires bien au-delà de la seule affluence des visiteurs.

• Le concept de « touriste conscient de son impact » invite à repenser ses choix de destination, d’hébergement et d’activités.

Le dimanche 26 juillet 2026, la ville de Palma, capitale des îles Baléares, a été le théâtre d’une manifestation dirigée non pas contre les touristes, mais contre un modèle économique qui commence à considérer ses habitants comme un obstacle.

La manifestation, organisée par la plate-forme Menys Turisme, Més Vida (« Moins de tourisme, plus de vie » en majorquin), a rassemblé environ 25 000 personnes selon la police, et 70 000 selon les organisateurs. Les chiffres peuvent prêter à débat, mais pas la scène elle-même : des dizaines de milliers de personnes sont descendues dans la rue pour revendiquer le droit de continuer à vivre dans l’une des destinations touristiques les plus prisées au monde. Elles ne demandaient pas que Majorque cesse d’accueillir des visiteurs, mais que sa population n’ait pas à être chassée pour les loger.

Parmi les manifestants figuraient des habitants, des écologistes, des agriculteurs, mais aussi de nombreux salariés du secteur touristique. Leurs revendications ne laissent guère de place à l’interprétation : limiter les locations touristiques, réduire le nombre de places aériennes et de vols à destination des îles, et sortir d’une forme de monoculture économique qui consume le territoire, le logement et la vie quotidienne.

Il y a eu des affrontements avec les forces de l’ordre et des blessés, comme l’a rapporté The Times, mais réduire la manifestation à ces incidents reviendrait à passer à côté de son véritable message. Le conflit de fond n’oppose pas des habitants mécontents à des touristes innocents. Il met en tension deux droits qui n’ont plus le même poids : le droit, temporaire, de profiter d’un lieu, et le droit, permanent, d’y vivre.

Une destination touristique peut prospérer… et disparaître

Pendant des décennies, le succès des destinations touristiques a été mesuré à l’aune du nombre d’arrivées, de nuitées, du taux d’occupation ou encore des dépenses des visiteurs. Lorsque ces indicateurs progressent, on parle d’une bonne saison. Pourtant, une économie peut croître tout en détruisant les conditions qui permettent d’y vivre.

La rentabilité de chaque mètre carré peut augmenter, tandis que son utilité sociale diminue. La richesse produite peut s’accroître, tout en empêchant une infirmière, un policier, un enseignant ou un serveur de se loger. Une destination peut offrir aux visiteurs une liberté de circulation extraordinaire, tout en contraignant ses habitants à partir. C’est cette réalité qui n’apparaît presque jamais dans les statistiques : une destination peut prospérer comme produit touristique tout en échouant comme société.

Les locations touristiques n’expliquent pas, à elles seules, la crise du logement. Celle-ci est aussi alimentée par les investissements internationaux, la rareté du foncier, les achats spéculatifs, le manque de logements publics et des politiques publiques insuffisantes depuis des années. Mais minimiser leur rôle serait intellectuellement malhonnête.

Le chercheur Agustín Cócola-Gant décrit les locations touristiques comme un nouveau front de la gentrification. Ses travaux montrent que la prétendue économie collaborative dissimule souvent une opportunité d’accumulation de richesse pour les investisseurs et les propriétaires. Dans ce processus, l’habitant de longue durée cesse d’être le destinataire du logement pour devenir un obstacle à une rentabilité toujours plus élevée.

L’éviction, de surcroît, ne prend pas toujours la forme d’une expulsion. Elle peut se produire logement après logement. Un appartement se libère sans jamais revenir sur le marché résidentiel. Un commerce de proximité disparaît au profit d’une boutique tournée vers une consommation de passage. Les habitants s’en vont, l’économie du quartier change de visage, et ceux qui restent découvrent qu’ils ont toujours une adresse, mais qu’ils n’ont plus vraiment de lieu où vivre.

Parler de « tourismophobie » n’aide pas le débat

Majorque s’inscrit dans un mouvement de contestation territoriale plus large. À Venise, la mobilisation contre les grands navires de croisière a fait de ces immenses paquebots traversant la lagune le symbole d’une industrie dont l’ampleur n’était plus en adéquation avec la ville. Aux Canaries, des dizaines de milliers de personnes ont manifesté derrière un slogan difficile à surpasser : « Ici, des gens vivent. » À Barcelone, les pistolets à eau braqués sur quelques terrasses fréquentées par des touristes ont suscité bien davantage d’attention médiatique que la crise du logement à l’origine de la mobilisation.

Le terme « tourismophobie » parachève cette opération. Il transforme un conflit portant sur le logement, les salaires, les transports, l’eau, le foncier et les choix démocratiques en une simple réaction émotionnelle contre les étrangers. Il dépolitise le problème et, au passage, infantilise ceux qui protestent.

Les spécialistes du surtourisme Claudio Milano, Marina Novelli et Joseph Cheer montrent que le surtourisme ne se résume pas à un excès de visiteurs. Il apparaît lorsque la croissance touristique transforme durablement la vie des habitants, restreint leur accès aux services et aux espaces, et dégrade leur qualité de vie. Leurs travaux établissent également un lien entre ces mobilisations sociales et la contestation de modèles économiques fondés sur une forme de monoculture touristique, ainsi que sur l’idée, rarement remise en question, qu’il faudrait poursuivre la croissance à tout prix.

La vraie question n’est donc pas de savoir combien de personnes une île peut accueillir physiquement. Elle est de déterminer ce que ses habitants doivent sacrifier pour continuer à les accueillir.

Du tourisme responsable au touriste conscient de son impact

La recherche universitaire a forgé plusieurs concepts utiles pour comprendre cette évolution. La décroissance touristique, défendue par les chercheurs Robert Fletcher, Ivan Murray, Asunción Blanco-Romero et Macià Blázquez-Salom, considère que certains territoires n’ont pas besoin de mieux gérer leur croissance, mais de réduire concrètement la pression touristique : moins de capacités d’accueil, moins de vols, moins d’artificialisation des sols et une moindre dépendance économique au tourisme.

Il ne faut pas confondre cette approche avec le slogan « moins de touristes, mais des touristes qui dépensent davantage ». Cette proposition peut certes réduire certaines situations de surfréquentation, mais elle transforme aussi le territoire en un espace réservé aux plus aisés. Même discret, le tourisme de luxe occupe de l’espace, consomme des ressources et contribue à faire monter les prix.

La chercheuse Freya Higgins-Desbiolles déplace le débat de la quantité de richesse produite vers sa répartition : qui bénéficie des retombées économiques, qui en supporte les coûts, et quels droits doivent primer lorsque les intérêts du tourisme entrent en conflit avec la vie des communautés locales.

Le concept de justice de la mobilité, développé par Mimi Sheller, met en lumière une autre forme d’inégalité : toutes les mobilités n’ont pas le même pouvoir. Un visiteur peut traverser l’Europe pour un week-end, tandis qu’une femme de chambre est contrainte de parcourir chaque jour des dizaines de kilomètres parce qu’elle ne peut plus se loger près de son lieu de travail. La mobilité aisée des uns peut ainsi engendrer la mobilité forcée des autres.

Enfin, le concept de souveraineté touristique, que Carter Hunt, María José Barragán-Paladines, Juan Carlos Izurieta et Andrés Ordóñez relient aux luttes des communautés pour reprendre le contrôle de leurs moyens de subsistance, pose la question essentielle : qui est légitime pour décider de l’avenir d’une destination touristique ?

À partir de ces travaux, je propose une notion supplémentaire : celle du touriste conscient de son impact.

Le touriste conscient de son impact sait qu’il n’arrive pas dans un décor mis à sa disposition, mais sur un territoire déjà habité, traversé par des rapports de pouvoir et des conflits bien réels. Il comprend que sa liberté de circuler s’inscrit dans le quotidien de personnes dont la mobilité est, elle, beaucoup plus contrainte. Et il accepte une idée que le tourisme responsable tend souvent à éluder : à savoir que certains hébergements, certaines activités, voire certaines destinations, peuvent ne plus être moralement acceptables.

Il ne cherche pas seulement à réduire son empreinte. Il est prêt à renoncer.

La prise de conscience commence par un « non »

Un touriste conscient de son impact renoncerait à choisir Majorque pour un séjour de cyclotourisme. Non pas parce que le vélo serait immoral, ni parce que chaque cycliste poserait problème. Mais parce qu’une activité cesse d’être anodine lorsque sa concentration dégrade les conditions de déplacement de celles et ceux qui empruntent ces routes pour aller travailler, étudier, s’occuper de leurs proches ou simplement rentrer chez eux. Il choisirait un territoire moins saturé. Une autre période. Une autre activité.

De même, il n’utiliserait pas Airbnb – ni aucune autre plate-forme équivalente – dans les quartiers touchés par la gentrification, où les locations touristiques contribuent à chasser les jeunes qui y sont nés en rendant le logement inaccessible.

Nous pouvons débattre de l’ampleur exacte de chacun de ces effets, de la réglementation la plus efficace ou du poids respectif des différents facteurs. Mais lorsqu’un processus d’éviction des habitants est clairement à l’œuvre, utiliser un logement comme hébergement touristique n’est plus un choix privé sans conséquences.

La conscience touristique consiste à voyager en sachant reconnaître le moment où il vaut mieux choisir une autre destination. Le touriste conscient de son impact se pose une question qui précède toutes les recommandations, les certifications et les listes de bonnes pratiques :

« Est-ce que je devrais vraiment être ici, à faire cela ? »

Parfois, la réponse sera oui. D’autres fois, elle impliquera de changer de saison, d’hébergement ou d’activité. Et, dans certains lieux et à certains moments, la réponse sera tout simplement non.

Le droit de soustraire un territoire au marché

La souveraineté touristique signifie qu’une communauté peut décider de la quantité de tourisme qu’elle souhaite accueillir, des lieux où il est acceptable, des périodes où il peut avoir lieu et des conditions dans lesquelles il se développe.

Elle peut décider que certains logements doivent avant tout servir à loger des habitants. Elle peut limiter le nombre de navires de croisière, de véhicules, de capacités d’accueil touristiques ou de vols. Elle peut fermer un site saturé, retirer des licences et faire primer la pérennité d’une communauté sur la rentabilité maximale de ses actifs.

Cela ne revient pas à fermer les frontières. La souveraineté touristique n’est pas une quête de pureté identitaire, mais une expression de la capacité démocratique d’une communauté. Venise appartient d’abord à ses habitants, et non aux compagnies de croisière. Barcelone à celles et ceux qui y vivent, et non aux plates-formes touristiques. Majorque à ceux qui y construisent leur existence, et non à une industrie qui commercialise sa disponibilité.

Les visiteurs ont droit à l’hospitalité, pas à la souveraineté. Une population doit pouvoir conserver le droit de soustraire une partie de son territoire au marché touristique, même lorsque la demande est forte et que des visiteurs sont prêts à payer.

Le tourisme, un pouvoir sans élection

Le tourisme n’est plus seulement une activité économique. Il a acquis le pouvoir de façonner le territoire, l’emploi, le logement, les infrastructures et jusqu’au calendrier politique. Il agit désormais comme un pouvoir constituant, sans jamais avoir été élu.

La question n’est donc plus de savoir si le tourisme crée de la richesse. Il en crée. La vraie question est de savoir quelle forme de pauvreté il peut produire en retour : pauvreté en matière de logement, de temps, d’espace public, de perspectives et d’avenir.

Les graffitis et les messages apposés sur les voitures des habitants se multiplient. J’en ai moi-même affiché un – une seule fois –, rédigé en allemand, excédé de voir les routes secondaires constamment encombrées par les cyclotouristes :

C’est pathétique, oui. C’est un peu dérisoire, aussi. Et c’est un sujet délicat. Mais les touristes, tout comme les résidents étrangers installés dans des territoires touchés par la gentrification, ont besoin d’entendre certains messages, formulés avec respect, mais sans ambiguïté.

Julio Batle Lorente ne travaille pas, ne conseille pas, ne possède pas de parts, ne reçoit pas de fonds d'une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n'a déclaré aucune autre affiliation que son organisme de recherche.

L'ESSENTIEL

• Une étude analyse les revenus Airbnb réels et le revenu global des ménages qui louent leurs maisons à La Rochelle.

• 606 maisons louées sur Airbnb sont comparées à plus de 20 000 maisons non louées.

• Les revenus associés à la location sont très inégalement répartis entre les ménages les plus modestes et les plus riches.

L’économie du partage, ou sharing economy, est venue avec ses promesses. Pêle-mêle, il s’est agi de faciliter grandement la rencontre entre une offre excédentaire et une demande, d’offrir une grande souplesse dans l’usage et puis le plus important, de générer un revenu dont on a souvent dit qu’il complète utilement l’existant.

L’objectif : produire du pouvoir d’achat pour les propriétaires et augmenter grandement la variété de ce qui est disponible, comme les logements. Regardons plus précisément qui gagne vraiment de l’argent avec Airbnb.

Au sein d’un projet de recherche, nous avons mené une étude sur l’agglomération de La Rochelle pour mieux identifier et analyser qui bénéficient le plus d’Airbnb.

Les ménages riches ? Modestes ? Les biens en front de mer ?

Un état des lieux

Concrètement, nous avons comparé 606 maisons louées sur Airbnb à plus de 20 000 maisons non louées. C’est une première en France, car jusqu’ici aucune étude n’observait à la fois les revenus Airbnb réels et le revenu global des ménages qui louent.

Pour ce faire, nous avons croisé trois jeux de données :

• Les recettes réelles de taxe de séjour de la ville de La Rochelle. Il s’agit ici du prix payé, le nombre de nuits et le nombre de voyageurs pour chaque location réalisée en 2022 ;

• Le cadastre qui décrit chaque logement ;

• Les données fiscales de l’ensemble des ménages, consultées à partir d’un accès sécurisé aux données ministérielles (CASD).

Nos premiers résultats sont sans équivoque : les ménages aisés et propriétaires ne louent pas plus souvent que les autres, mais ils louent plus cher, jusqu’à 50 euros de plus par nuit.

Logements plus grands et mieux situés

Notre premier constat : les ménages qui louent sur Airbnb sont plus aisés que la moyenne. Leur revenu disponible annuel atteint 52 015 euros, contre 47 129 euros pour les autres. Ils possèdent aussi des maisons plus grandes, 111 mètres carrés en moyenne, contre 99 pour les ménages non loueurs.

Le second constat est plus inattendu. Une fois sur la plateforme, les ménages les 10 % les plus riches et les 10 % les plus modestes louent leur logement à peu près à la même fréquence. Le nombre de nuits louées dans l’année ne varie presque pas selon le revenu.

Ce qui varie, c’est le prix. À La Rochelle, une nuit se loue en moyenne 114 euros. Derrière cette moyenne, l’écart est conséquent. Les maisons des 10 % de ménages les plus modestes se louent près de 50 euros de moins par nuit que celles des 10 % les plus aisés. Et la raison est simple. Les ménages aisés possèdent des logements plus grands, mieux situés, plus proches du littoral ou du centre historique. Ce sont les caractéristiques du logement qui font le prix et pas l’effort du propriétaire.

Écarts de patrimoine

Autrement dit, Airbnb ne crée pas de nouvelles inégalités. La plateforme rend rentables des écarts de patrimoine qui existaient déjà. Il est évident qu’un logement bien placé rapportait déjà plus à la revente ou à la location classique ; Airbnb permet désormais d’en tirer un revenu quelques semaines par an, sans quitter son domicile.

Ce mécanisme rejoint le constat de l’économiste Thomas Piketty. Les revenus du patrimoine progressent plus vite que les revenus du travail alors les écarts de richesse se creusent. Nos résultats montrent que les plateformes numériques accélèrent cette dynamique en accentuant le rendement du capital foncier.

Filet de sécurité

Une autre dynamique apparaît. Chez les rares ménages modestes qui louent, les sommes gagnées comptent énormément. L’hôte médian de notre échantillon gagne 3 623 euros par an sur Airbnb. Pour un ménage aisé, c’est un appoint marginal, quelques pour cent du revenu ; pour les 10 % les plus modestes, cela représente jusqu’à 30 % du revenu disponible.

Qui sont ces ménages à la fois aux revenus modestes et propriétaires d’un bien attractif ?

Nos données ne permettent pas de trancher définitivement. Il peut s’agir de retraités dont la maison est payée, de ménages ayant hérité ou encore de foyers traversant une baisse temporaire de revenus. Pour ces derniers, la location de courte durée fonctionne comme un amortisseur. Elle permet de faire face à une contrainte budgétaire en activant un actif disponible, le logement.

Des enquêtes qualitatives menées aux États-Unis décrivent le même usage d’appoint.

À lire aussi : Comment Airbnb a changé le secteur du tourisme

Que dire alors ? Les revenus Airbnb se concentrent autour des ménages les plus riches. Pour autant, ils pèsent surtout en bas de la distribution. La plateforme amplifie les inégalités tout en dépannant une minorité de ménages fragiles.

Réglementer la location courte durée

Ce double effet interroge la régulation actuelle. En France, dans le cadre de loi ELAN, il existe une limite de la location d’une résidence principale à 120 jours par an. Cette règle unique traite de la même façon deux profils opposés. D’un côté, le propriétaire qui loue sa maison trois semaines en août. De l’autre, l’investisseur qui peut exploiter plusieurs biens à l’année et qui retire des logements du marché. Un véritable moteur de la crise du logement dans les zones touristiques.

Notre recherche suggère qu’une régulation plus fine est possible, voire doit s’imposer pour :

• Protéger les hôtes occasionnels, dont l’activité ne retire aucun logement du marché résidentiel ;

• Concentrer les contraintes sur les loueurs professionnels ;

• Adapter la fiscalité. Puisque les plateformes rendent ces revenus visibles et mesurables, rien n’empêche de les taxer de façon progressive, en préservant l’appoint des ménages modestes.

Reste une question ouverte. La Rochelle est une ville moyenne où la location occasionnelle de résidences principales est présente. Qu’en est-il à Paris, Saint-Malo ou Barcelone, où la location de courte durée est largement professionnalisée ?

Les inégalités que nous mesurons entre ménages pourraient y prendre une tout autre ampleur, entre simples habitants et détenteurs de portefeuilles immobiliers. Mesurer et évaluer ceux qui capturent cette rente reste un impératif pour définir un régime fiscal moins aveugle et réducteur des inégalités de revenus.

Cet article a été rédigé avec Calum Robertson, chercheur postdoctoral à l'université de La Rochelle.

Raphaël Suire a reçu des financements de l'Agence Nationale de la Recherche.

Sylvain Dejean a reçu des financements de l'ANR.