Dans les démocraties libérales, le peuple est tenu pour souverain, mais son pouvoir est aussi limité par l’État de droit. Or ce dilemme fondamental n’est jamais résolu. Les démocraties illibérales prétendent résoudre cette contradiction, en donnant la primauté à la logique majoritaire au détriment de l’État de droit.

La démocratie libérale est un modèle singulier en ce qu’il repose sur une tension constitutive qui traverse l’ensemble de son édifice juridique et politique. Elle articule deux exigences a priori incompatibles. Il y a, d’une part, une exigence démocratique : affirmer la souveraineté du peuple. Il y a, de l’autre, une exigence libérale : limiter l’exercice du pouvoir afin de garantir le respect de droits fondamentaux. Cette tension n’est ni accidentelle ni transitoire. Elle constitue l’un des fondements mêmes du modèle tel qu’il s’est historiquement construit.

En démocratie, l’exercice de la souveraineté est classiquement associé au moment où un peuple se donne une Constitution. Le peuple est conçu comme l’auteur originaire de ce texte fondamental, placé en haut de la pyramide des normes. Une fois la Constitution entrée en vigueur, l’exercice du pouvoir est transféré aux organes qu’elle met en place, lesquels, n’étant pas souverains, seront soumis au respect du droit.

Cette construction permet de préserver l’État de droit, mais elle entre en contradiction avec l’affirmation persistante de la souveraineté du peuple dans les textes constitutionnels contemporains. En effet, nombre de Constitutions contemporaines établissent un lien explicite entre le peuple et la souveraineté. Certaines visent directement le peuple comme titulaire de la souveraineté, comme en Italie (art. 1), au Portugal (art. 3), en Lettonie (art. 2), en Andorre (art. 1) ou en Biélorussie (art. 3). D’autres l’attachent non au peuple, mais aux citoyens, comme en Serbie (art. 2) ou en Macédoine du Nord (art. 2). Certaines constitutions font de la souveraineté populaire le fondement du régime comme en Grèce (art. 1). D’autres encore énoncent que la souveraineté nationale appartient au peuple, comme en France (art. 3), en Espagne (art. 1), en Roumanie (art. 2), en Moldavie (art. 2), en Algérie (art. 7), au Cameroun (art. 2) ou au Sénégal (art. 3).

À travers ces différentes formulations, un lien explicite est établi entre le peuple et la souveraineté. Une telle rédaction au présent de l’indicatif semble indiquer une forme de permanence de la souveraineté populaire après l’entrée en vigueur de la Constitution. C’est cette idée que résume la formule bien connue de l’article 28 de la Déclaration des droits de l’homme de 1793, selon laquelle « un peuple a toujours le droit de revoir, de réformer et de changer sa Constitution. Une génération ne peut assujettir à ses lois les générations futures ». Mais une telle conception fragilise en retour les fondements mêmes de l’État de droit, qui suppose la primauté du droit sur les décisions du pouvoir politique.

Il en résulte une aporie. Si le peuple demeure souverain après l’entrée en vigueur de la Constitution, aucune norme ne saurait juridiquement le contraindre. À l’inverse, si le peuple est soumis aux limites constitutionnelles, la souveraineté qui lui est attribuée perd son caractère absolu. Il faut donc partir du constat d’une coexistence paradoxale entre souveraineté populaire et État de droit, le peuple étant tenu pour souverain à certains égards, tout en se trouvant limité à d’autres. Ce dilemme ne peut être résolu sans sacrifier l’une des deux logiques. Pourtant, la démocratie libérale fonctionne durablement sans jamais opérer ce choix.

L’indétermination : clé de lecture des fondements de la démocratie libérale

Pour appréhender et expliquer cette apparente contradiction, il est possible de mobiliser le concept d’« indétermination ». On peut le comprendre par analogie avec l’expérience de pensée formulée par Erwin Schrödinger en 1935, qui montre comment un même objet peut se trouver simultanément dans deux états incompatibles tant qu’aucune observation ne vient trancher. Le physicien imaginait un chat placé dans une boîte. Au sein de celle-ci, on trouverait aussi une fiole de poison, susceptible de se briser à tout instant. Tant que personne n’ouvre la boîte, on ne sait pas si le chat est vivant ou mort.

Transposée au droit constitutionnel, cette métaphore permet d’éclairer le statut du peuple dans la démocratie libérale. Tant que personne n’ouvre la boîte, on ne sait pas si le peuple est souverain ou soumis à des limites : il reste potentiellement souverain et potentiellement limité. L’indétermination n’est alors pas levée et le système peut fonctionner sans contradiction manifeste.

C’est le fonctionnement institutionnel des démocraties libérales qui évite d’avoir à ouvrir la « boîte ». Deux figures y sont centrales : les représentants élus et les juges constitutionnels. Les premiers exercent le pouvoir au nom du peuple, ce qui répond à l’exigence démocratique, sans que la question de l’exercice de la souveraineté soit posée. Les seconds veillent à ce que cet exercice demeure conforme aux exigences de l’État de droit et à la protection des droits fondamentaux.

Le fonctionnement ordinaire de la démocratie libérale repose sur cet équilibre et permet de différer le moment où l’indétermination à propos du peuple est levée.

Pour autant, les tensions entre ces deux pôles sont constantes, comme en témoignent les débats récurrents sur la légitimité des juges constitutionnels lorsqu’ils censurent une loi votée par des représentants du peuple ou, inversement, sur les dérives majoritaires du pouvoir politique quand il en vient à réduire les droits d’une minorité. L’autolimitation des représentants et des juges constitutionnels constitue un facteur essentiel pour éviter de trop fortes variations. Certaines situations exceptionnelles conduisent néanmoins à ouvrir la « boîte », rompant l’équilibre sur lequel repose la démocratie libérale.

Le référendum : un instrument de rupture de l’équilibre entre démocratie et libéralisme

Tant que les citoyens se bornent à élire des représentants, aucune confusion n’est possible entre le peuple en tant que corps électoral et le peuple souverain. Le référendum, en revanche, confère une portée concrète à l’idée abstraite de souveraineté. Il permet au peuple de s’exprimer directement, sans passer par l’intermédiaire des représentants ou des juges. Il donne ainsi, de manière éphémère, une forme tangible à l’unité du peuple dans le résultat du scrutin. En agrégeant une pluralité de voix individuelles, il fait en effet apparaître artificiellement une volonté majoritaire unique.

Lorsque la décision du scrutin entre en contradiction avec les exigences de l’État de droit, l’indétermination devient intenable. Il faut alors nécessairement déterminer si le peuple qui s’exprime agit en tant que souverain ou en tant qu’organe juridiquement limité.

Le référendum du 28 octobre 1962 sur l’élection du président de la République française au suffrage universel direct illustre ce moment critique. En recourant à l’article 11 de la Constitution pour réviser celle-ci, alors que l’article 89 prévoyait une procédure spécifique, le général de Gaulle a placé les institutions face à un dilemme fondamental : le peuple ayant approuvé le texte, faudra-t-il suivre son choix ou bien faire primer la Constitution ?

Le Conseil constitutionnel a été saisi de cette question. Dans sa décision n° 62-20 DC, il a notamment considéré qu’une loi référendaire constituait « l’expression directe de la souveraineté nationale » et qu’il n’était pas compétent pour contrôler sa constitutionnalité. Pourtant, comme le montre un avis rendu le 2 octobre 1962, le Conseil avait envisagé une solution inverse. Les délibérations préparatoires à la décision révèlent également l’hésitation des juges entre les deux statuts susceptibles d’être reconnus au peuple. L’indétermination existait donc pleinement, et le choix opéré en 1962 a durablement marqué l’interprétation du droit constitutionnel français.

Ces situations demeurent exceptionnelles, mais elles révèlent la fragilité structurelle qui parcourt le modèle démocratique libéral. Lorsque les mécanismes institutionnels ne suffisent plus à contenir les tensions, il peut devenir tentant de résoudre la contradiction en donnant la primauté à la logique majoritaire. C’est dans cet espace de tension que se déploient les pratiques dites de démocratie illibérale.

La démocratie illibérale : une déconstruction des acquis libéraux réversible

La réélection de Donald Trump et sa première année de mandat ont marqué l’entrée dans une phase de transition illibérale, c’est-à-dire dans un processus au sein duquel la démocratie est préservée dans ses apparences, alors même que son contenu libéral se trouve progressivement affaibli par la remise en cause répétée des exigences propres à l’État de droit. Le phénomène n’est pas inédit, mais il prend actuellement aux États-Unis la forme d’un glissement à la fois rapide, explicite et revendiqué, fondé sur une conception de la légitimité démocratique tenue pour exclusive par l’actuel président américain et ses soutiens.

En ce sens, la démocratie illibérale apparaît comme un processus de dégradation interne de la démocratie libérale, comme une déconstruction qui s’opère généralement conformément aux règles constitutionnelles. Cela se concrétise par un affaiblissement progressif des contre-pouvoirs et par une relativisation de l’importance des droits fondamentaux au sein d’une démocratie. De manière générale, toute limitation juridique est considérée par les tenants de l’illibéralisme comme une entrave à la volonté du peuple.

La Hongrie de Viktor Orban en a fourni l’une des illustrations les plus significatives et les plus revendiquées en Europe. Revenu au pouvoir en 2010, après un premier mandat exercé de 1998 à 2002, il a gouverné sans interruption jusqu’en 2026. Durant cette période, l’un des traits les plus caractéristiques de l’évolution hongroise a résidé dans l’affaiblissement méthodique de la justice constitutionnelle. Plusieurs révisions constitutionnelles ont eu pour effet de réduire la capacité de la Cour constitutionnelle à opposer une limite effective à la volonté de la majorité parlementaire. À cela se sont ajoutées des mesures discriminatoires, telle la loi adoptée en juin 2021 prohibant, pour les mineurs, l’accès à des contenus présentant l’homosexualité ou le changement de sexe. Cette loi a même été soumise au référendum en 2022 afin de légitimer ce tournant illibéral, même si celui-ci n’a pas produit d’effets juridiques, faute d’atteindre le quorum de participation.

Cette transition vers l’illibéralisme n’a cependant rien d’inéluctable ni d’irréversible. Les élections législatives hongroises du 12 avril 2026 l’ont montré en mettant fin à seize années au pouvoir de Viktor Orban et de sa coalition.

La démocratie libérale apparaît ainsi moins comme un régime de solutions que comme un régime de tensions contenues. Sa résilience tient précisément à sa capacité à différer la résolution de ses paradoxes fondateurs. Il lui faut les assumer, non comme une faiblesse accidentelle, mais comme la condition même de son existence.

Cette contribution est publiée en partenariat avec le Printemps de l’économie qui s’est déroulé du 17 au 20 mars 2026. Retrouvez ici les replays de la 14^e édition, « Le temps des rapports de force ».

Mathias Revon ne travaille pas, ne conseille pas, ne possède pas de parts, ne reçoit pas de fonds d'une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n'a déclaré aucune autre affiliation que son organisme de recherche.

Face à la hausse des cours du pétrole, le salut viendra-t-il des biocarburants ? Aujourd’hui, les biocarburants les plus intéressants sont ceux de deuxième génération, qui s’appuient sur des sous-produits de l’agriculture et de l’industrie forestière, sans entrer en compétition avec l’alimentation. Mais dans des pays tropicaux, tels que la Malaisie ou l’Indonésie, la fragmentation des paysages et le taux d’humidité élevé des résidus font rapidement grimper la facture : de quoi affecter la compétitivité de cette alternative.

Les tensions pétrolières causées par la guerre en Iran ont fait remonter le cours du Brent à plus de 100 dollars (ou 85,88 euros) le baril début mars 2026. Depuis, les cours jouent au yoyo en fonction des espoirs diplomatiques. Les flux commerciaux sont en tout cas très loin d’avoir retrouvé leur niveau normal.

Dans ce contexte, les biocarburants – incorporant une part biosourcée, soit bioéthanol soit biodiesel – redeviennent plus visibles. À noter qu’aucun des biocarburants disponibles à la pompe n’est du bioéthanol ou du biodiesel « pur », ils sont toujours mélangés avec des carburants classiques. Ainsi, en France, en 2024, le gazole et l’essence consommés à la pompe comportaient au total environ 9 % d’énergie renouvelable biosourcée.

L’Indonésie et la Malaisie, qui souffrent particulièrement du blocage du détroit d’Ormuz pour leur approvisionnement en pétrole, ont récemment annoncé augmenter la teneur en huile de palme dans leurs biocarburants – au risque de faire grimper le cours de l’huile de palme et d’aggraver la déforestation.

Ces carburants actuels restent, pour l’essentiel, des biocarburants de première génération. Les biocarburants de deuxième génération, issus de résidus lignocellulosiques plutôt que de cultures en compétition avec l’alimentation, paraissent plus désirables. Mais à quelles conditions peuvent-ils être réellement compétitifs face aux carburants issus du pétrole ?

Encore faut-il regarder leurs coûts réels. Nous avons mené plusieurs études en Malaisie qui révèlent l’existence de plusieurs coûts cachés en lien avec la fragmentation du territoire, mais également avec le climat tropical, qui impose de transporter de la matière encore humide, faute de pouvoir la laisser sécher sur place.

Différentes générations de biocarburants

Commençons par rappeler ce qu’on entend par biocarburant de première, deuxième ou troisième génération.

• Les biocarburants de première génération utilisent des matières premières agricoles qui entrent en concurrence avec l’alimentation, par exemple les bioéthanols de betterave, de colza, de maïs ou de blé, ou encore les biodiesels de colza, de soja, ou d’huile de palme.

• Les carburants de deuxième génération, pour leur part, ne sont pas en compétition avec l’alimentation. Ils sont au contraire du recyclage de résidus agricoles ou forestiers, donc essentiellement de la cellulose (pailles, pellets, etc.), ou des huiles de cuisson « usagées » issues de la restauration.

• Ceux de troisième génération (comme les cultures de microalgues), enfin, promettent de s’affranchir de ces limites car elles ne mobilisent pas de surfaces agricoles ou forestières comme les deux premières, mais restent pour l’heure moins stabilisées aux plans technologique et économique.

Dans l’état actuel, les deux premières générations sont les seules réellement maîtrisées à l’échelle industrielle. Le débat porte donc, pour le moment, sur les conditions concrètes de réussite des biocarburants de deuxième génération.

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Premier coût caché la biomasse de deuxième génération : la fragmentation du territoire

La biomasse n’est pas une ressource concentrée. Elle est, pour l’essentiel, répartie dans l’espace, dans des champs et des forêts plus ou moins morcelés. Or, plus une telle ressource est dispersée sur le territoire en petites unités, plus son coût de collecte augmente.

Nos travaux menés en Malaisie montrent que le coût d’approvisionnement augmente à chaque fois que la fragmentation spatiale augmente. Pour un million de tonnes de biomasse effectivement disponible, cela représente plus de 4 dollars (soit 3,44 euros) par tonne par unité supplémentaire de fragmentation spatiale. À titre d’exemple, cette fragmentation spatiale a été évaluée à environ 3,3 dollars pour les déchets forestiers – et même à plus de 6 dollars pour certains déchets de palmiers – contre environ 0,3 dollar pour les scieries productrices de contre-plaqué.

Le reste de la logistique joue tout autant. En effet, le coût d’approvisionnement augmente de plus de 6 dollars (soit 5,15 euros) en moyenne par tonne par tranche de 100 kilomètres de transport. Et l’impact de la taille du camion est tout aussi critique : passer d’un petit camion d’une tonne à un 26 tonnes peut réduire le coût d’environ 84 dollars (plus de 72 euros) par tonne.

Ceci a plusieurs implications importantes. Une biomasse apparemment abondante sur un territoire donné peut être non compétitive si elle est trop morcelée. Inversement, une ressource moins abondante mais davantage concentrée peut devenir plus intéressante au plan industriel.

Cette règle est particulièrement importante en Indonésie et en Malaisie, où les mosaïques tropicales de plantations, forêts, routes et petites unités industrielles n’ont rien à voir avec des territoires plus homogènes que l’on retrouve par exemple dans certaines régions agricoles en Europe et aux États-Unis.

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La teneur en eau, un deuxième coût caché

Ce n’est pas tout. Tous les résidus de biomasse végétale contiennent une part plus ou moins grande d’eau.

Or, transporter de l’eau dans la biomasse, c’est consommer davantage de carburant pour déplacer une masse qui ne produira pas d’énergie utile.

D’autres parmi nos travaux montrent qu’en Malaisie, à disponibilité comparable, la paille de riz reste bien plus compétitive que les frondes de palmier, du fait de leur teneur élevée en humidité.

Tous ces facteurs contribuent à faire augmenter le coût de production des biocarburants :

• Quand seule la fragmentation spatiale de la ressource augmente, le coût optimal du biocarburant augmente de 17 %.

• Quand seule l’humidité augmente, il grimpe de 42 %.

• Quand humidité et fragmentation se cumulent, le coût augmente de 69 %. Dans le même temps, la capacité optimale de l’usine de bioraffinerie qui traite ces résidus chute de 36 %.

Sous les tropiques humides, la différence entre matière sèche et matière humide est donc un déterminant majeur pour les coûts. Ce point vaut aussi pour les stratégies combinant plusieurs types de biomasses : mélanger plusieurs résidus n’améliore pas automatiquement la compétitivité. En effet, tout dépend de ce que le mélange fait à l’humidité moyenne.

Nos travaux montrent qu’un approvisionnement industriel de résidus de régimes vides de fruits (EFB) (le nom que l’on donne au sous-produit végétal obtenu après collecte des fruits), à 60 % d’humidité, peut être 31 % moins rentable qu’un approvisionnement combinant à la fois des EFB et des fibres de fruits pressés (sous-produit fibreux obtenu après extraction de l’huile de palme par pressage), dont l’humidité moyenne est de 48 %.

Un approvisionnement mixte peut donc être une excellente stratégie… à condition d’éviter tout mélange qui ajouterait de l’eau à transporter, et annulerait l’avantage attendu.

L’usine optimale n’est pas toujours la plus grande

Il existe enfin un troisième coût caché, lié aux économies d’échelle que l’on imaginerait faire en centralisant le traitement des résidus de biomasse. Il existe, en effet, un concept industriel qui remonte à l’invention du fordisme : plus l’usine est grande, plus l’économie d’échelle est forte. C’est vrai en théorie, mais dans la pratique, cela se vérifie ou non selon les cas.

Concernant les biocarburants, cette règle se heurte rapidement à la géographie réelle des ressources. Plus l’usine est grande, plus il faut aller chercher loin des biomasses plus ou moins humides, fragmentées, potentiellement difficiles d’accès ou coûteuses à prétraiter. Les gains d’échelle en termes de procédés pour la raffinerie peuvent alors être effacés par les coûts amont. C’est pourquoi toutes les biomasses sont d’intérêt variable, selon le contexte.

Dans le cas de la Malaisie et de l’Indonésie, la voie de fermentation de seconde génération est la plus compétitive, avec la paille de riz et la fibre de fruits pressés. À l’inverse, les troncs de palmier et certains résidus d’hévéaculture n’y sont sont pas rentables pour de la bioraffinerie.

Mais dans d’autres endroits, la situation pourra être opposée. La stratégie industrielle ne doit donc pas reposer sur des économies d’échelles maximum, mais sur l’ajustement de la capacité industrielle à la matière réelle disponible sur le terrain, à son humidité, à sa dispersion et à son accès.

Du sur-mesure, plutôt que du prêt à l’emploi

Les biocarburants sont, en général, une excellente solution à l’instabilité des cours du pétrole. Mais ils ne sont pas performants par simple abondance de biomasse. Ils exigent un travail fin d’ingénierie : séchage, points de prétraitement, points de collecte et de regroupement, choix des mélanges, logistique, adaptation de la taille des usines…

Les schémas imaginés pour les grandes plaines homogènes du Midwest américain, où la production d’éthanol est concentrée dans la Corn Belt, ou pour certains contextes agricoles centrés sur le colza ou la betterave en Europe, ne se transfèreront pas tels quels dans les pays tropicaux. En particulier en Asie du Sud-Est, où l’humidité, la fragmentation et les contraintes locales changent toute l’équation.

Les biocarburants ne sauraient se réduire à un simple substitut au pétrole, où l’on déclinerait la même solution partout. Ce sont des solutions régionales, qui ne peuvent fonctionner qu’à condition d’être conçues région par région.

Cet article a été décliné sous forme de chronique radio dans l'émission Le Club de C'est pas du vent, diffusée sur RFI le 27 mai 2026 et disponible sous forme de podcast.

Les auteurs ne travaillent pas, ne conseillent pas, ne possèdent pas de parts, ne reçoivent pas de fonds d'une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n'ont déclaré aucune autre affiliation que leur organisme de recherche.

Europe is staring at a dual crisis it hasn’t managed to solve. House prices across Europe have risen 60 percent and rents 30 percent over the past 15 years, while the number of building permits has fallen 20 percent. The European Investment Bank estimates the EU currently needs 2.25 million additional housing units, roughly 50 percent more than is actually being built. And yet the buildings that do get built remain among the largest sources of greenhouse gas emissions on the continent.

Between 2010 and 2024, construction costs in the European Union rose by 56 percent, and the European Commission expects housing demand to grow by more than two million units per year.

The housing affordability crisis and the climate crisis are not two separate problems. They are one interlocked systemic failure, and Europe’s construction and real estate sector sits at the centre of both.

The challenge: three tensions, one industry

The Architecture, Engineering and Construction (AEC) sector has suffered four decades of productivity stagnation. Complex permitting regimes, fragmented governance, and an industry structure built around one-off projects have prevented it from delivering affordable, liveable, and sustainable homes at scale.

By late 2025, the supply of new housing units in the EU met only 50 percent of actual demand, compounded by soaring costs for labour and materials and a construction sector that has historically struggled with low innovation and productivity.

At the same time, buildings account for roughly 40 percent of Europe’s energy consumption and 36 percent of its CO₂ emissions.

The EU Green Deal, the Circular Economy Action Plan, and the EU taxonomy for sustainable activities are demanding deep decarbonisation – but as theWorld Economic Forum’s Reimagining Real Estate framework (2024) makes clear, technology and sustainability commitments alone are insufficient without a reconfiguration of who builds, who owns, and who governs the built environment. The WEF’s earlier Framework for the Future of Real Estate (2021) similarly warned that affordability and decarbonisation would only align if the industry fundamentally changed its business models and governance structures. Neither framework, however, mapped the concrete alternative pathways by which this transformation might actually unfold.

France is an example which shows how quickly Europe’s housing and climate goals can collide. On April 23 2026, the government announced a housing stimulus bill to accelerate construction, decentralise some decisions, and launch a third urban-renewal programme. Its most controversial proposal would allow F- and G-rated energy-inefficient homes back onto the rental market if owners commit to renovation within three years for houses and five years for apartment buildings. Under current rules, G-rated homes have been barred from new or renewed leases since 2025, with F-rated homes due to follow in 2028. The question is whether enforcement and finance will make renovation real.

Across Europe, governments are trying to expand supply without weakening climate targets. Spain has turned to industrialised construction, using EU funds to build social housing faster and cheaper, while also confronting tourist rentals and a small social-housing stock. Germany faces the opposite pressure: housing completions fell to a 13-year low in 2025, while earlier estimates put annual need at 320,000 apartments until 2030.

At EU level, the Affordable Housing Plan now links faster permitting, renovation and cost-efficient construction. Supply measures increasingly depend on whether governments can integrate affordability with decarbonisation targets.

Four plausible futures for 2040

To address this gap, we conducted a multi-year strategic foresight study with over 30 senior industry experts from across Europe, architects, developers, material suppliers, energy companies, and real estate services firms. Published in the journal Futures our study combines a horizon scan, impact-uncertainty analysis, and three rounds of expert workshops to construct four consistent scenarios for the European AEC industry by 2040.

The scenarios are not predictions. They are structured explorations of four plausible development pathways, each with a distinct logic for how decarbonisation, circularity, and housing affordability might interact under different governance arrangements.

In the first scenario, Giants rule the AEC industry, Big Tech firms and OEM-like construction companies dominate through data-driven, off-site, industrialised building. Homes become subscription services; platforms set the standards and productivity rises sharply. But affordability and tenant agency remain contested, and small firms struggle to survive.

In the second, the Circular Future: a coalition of regulators, financial institutions, and pioneering firms embeds circular principles into planning law, procurement, and finance. Buildings become documented material banks; biomaterials replace concrete; renovation dominates. Progress on carbon and resource targets is strong, but urban affordability challenges persist without deliberate policy attention to housing typologies and ownership models.

In the third, public sector leadership: governments take direct control after market mechanisms fail to deliver at scale. Binding targets, standardised typologies, and public investment programmes drive rapid decarbonisation and housing supply, but at the cost of private innovation and creative experimentation.

In the fourth, the Green energy revolution whereby the rapid decarbonisation of the electricity grid reshapes the entire housing question. Buildings become active nodes in bidirectional smart grids, and operational carbon largely disappears. But attention shifts to embodied carbon, energy poverty, and the distributional effects of a transition that benefits some households far more than others.

The call for action

What our scenario analysis makes clear is that there is no automatic alignment between building more homes, decarbonising the stock, and making housing affordable. The same headline instruments, green finance, circular procurement, digitalisation, lead to very different outcomes, depending on who orchestrates the system and which governance logic dominates. This has direct implications for policymakers, investors, and industry leaders right now.

Three no-regret priorities emerge across all four futures:

• Deep renovation of the existing building stock is non-negotiable in every pathway; the question is only who pays and who profits.

• Digital infrastructure for monitoring energy and material performance is needed regardless of which actor is in charge.

• And new skills and organisational capabilities for industrialised construction and lifecycle thinking must be built now, not after the transition has arrived.

The EU’s first Affordable Housing Plan, launched in late 2025, and the upcoming first-ever EU Housing Summit in 2026 offer a rare political window. The question is whether policymakers will use it to address the structural governance failures our scenarios reveal, or simply add more instruments to a system whose fundamental tensions remain unresolved.

The building industry has a decade and a half to get this right. The futures exist; the choices are ours.

A weekly e-mail in English featuring expertise from scholars and researchers. It provides an introduction to the diversity of research coming out of the continent and considers some of the key issues facing European countries. Get the newsletter!

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