L’ESSENTIEL

• Rénover une copropriété en France ne consiste pas seulement à isoler des façades ou à remplacer une chaudière.

• Il faut parfois convaincre jusqu’à des dizaines de copropriétaires, organiser la prise de décision, coordonner une multitude d’acteurs et accompagner de nouveaux usages.

• Derrière chaque rénovation se cache un travail collectif indispensable à la transition énergétique, comme le montre notre enquête.

Les vagues de chaleur en été et les vagues de froid en hiver rappellent une évidence : les logements doivent être adaptés afin de rester vivables, face à la problématique des « passoires » et « bouilloires » thermiques. Rénover les bâtiments est l’un des principaux leviers.

Avec 43 % de la consommation d’énergie, le secteur du bâtiment résidentiel tertiaire est le plus gourmand en énergie en France, et les copropriétés représentent près d’un tiers du parc de logements.

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Pourtant, malgré des aides publiques, des techniques désormais maîtrisées et des bénéfices sociaux et environnementaux avérés (économies d’énergie, moins de gaz à effet de serre, amélioration du confort et de la santé des occupants, réduction de la précarité énergétique…), les rénovations globales restent compliquées à enclencher. On sait qu’il y a un décalage entre la « rentabilité sociale » des rénovations et le temps de retour sur investissement, en moyenne autour de 50 ans.

Dans le cadre du projet Mérite, nous avons mené entre janvier et mars 2026 une enquête auprès d’une douzaine d’acteurs de la rénovation énergétique en région Grand Est, que nous avons complétée par une revue de littérature académique et experte. Ses résultats conduisent à déplacer le regard et mettent en évidence qu’une copropriété est, avant même de pouvoir rénover son immeuble, un collectif d’habitants confronté au fait de construire une décision commune ou de trouver un compromis acceptable.

La décision se construit bien avant le vote

Si l’Assemblée générale (AG) entérine ou non des travaux, auparavant il faut expliquer les scénarios, clarifier les financements, entendre les réticences et convaincre une majorité de copropriétaires. Ce long processus se déroule au fil de réunions préparatoires, d’échanges avec le conseil syndical, mais aussi dans des discussions plus informelles au téléphone ou dans les cages d’escalier.

Comme le résume une gestionnaire de copropriété à Saint-Avold, il faut lever les points bloquants avant de présenter un projet en AG :

« Ça va être justement toute cette première partie en amont, toute l’information et tout ce qui va faire que le jour de la décision, les copropriétaires généralement ont déjà fait leur choix. C’est plus tout ce qui va être fait en amont, les informations, les échanges et qu’ils puissent avoir en main tous les éléments pour eux pour pouvoir dire s’ils sont d’accord ou pas. »

Autrement dit, la rénovation énergétique suppose d’abord de fabriquer un accord collectif. Ceci rejoint plusieurs travaux en sciences sociales, qui montrent que les décisions de rénovation résultent d’un cheminement de conviction plutôt que d’un simple vote.

Des « leaders énergétiques »

Au cœur de cette dynamique apparaissent quelques copropriétaires investis plus que d’autres. Ces « leaders énergétiques » deviennent les moteurs d’un projet.

Ils traduisent les informations techniques, relaient les inquiétudes de voisins, entretiennent la mobilisation lorsque le projet s’enlise et servent d’intermédiaires entre les habitants et le syndic, comme le rapporte un gestionnaire de copropriété du Ban-Saint-Martin :

« Mme X, elle a pris quand même un rôle à cœur et elle a pris un bon fonctionnement, c’est-à-dire les gens ne téléphonent pas à moi, ils téléphonent à Mme X. En fait, elle a fait le véritable travail de relais, d’assistance. »

Derrière une rénovation se cache ainsi un travail de médiation largement invisible, mais pourtant décisif.

Une multitude d’intermédiaires

Mobiliser un collectif n’est pas tout ; encore faut-il faire avancer le projet. Le syndic occupe ici une position centrale, afin de coordonner les entreprises, suivre les études, répondre aux copropriétaires, dialoguer avec les banques, monter les dossiers de financement et accompagner un chantier qui peut durer plusieurs années.

Les entretiens montrent que cette fonction dépasse largement le métier traditionnel de syndic. Plusieurs professionnels décrivent une charge de travail massive. L’un d’eux estime par exemple qu’un seul projet de rénovation représente déjà près d’un quart de son activité :

« C’est un sujet qui arrive régulièrement sur la table. La rénovation énergétique qui touche les copropriétés. C’est hyper dur pour nous, les gestionnaires. Vous mettez trois rénovations énergétiques et vous faites un burn out. »

Cette complexité explique l’émergence d’un véritable système d’acteurs d’accompagnement : assistants à maîtrise d’ouvrage (AMO), agences locales de l’énergie, opérateurs spécialisés ou encore nouveaux opérateurs « ensembliers » proposant une offre intégrée. Leur rôle dépasse largement l’expertise technique. Ils visent à coordonner les intervenants, hiérarchiser les priorités et sécuriser le montage financier.

Cette multiplication des intermédiaires révèle une transformation plus profonde : la réussite d’une rénovation dépend aujourd’hui moins d’un acteur isolé que de la capacité de plusieurs structures à coopérer autour d’un même projet.

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Transformer les façons d’habiter

Les interventions sur le bâtiment visent aussi à changer la manière d’habiter un logement.

Les recherches en sciences sociales soulignent que les économies d’énergie ne dépendent pas uniquement de la qualité des travaux réalisés, mais aussi de la manière dont les habitants utilisent leur logement : réglage du chauffage, ventilation, nouvelles habitudes… Les écarts de performance entre les consommations attendues après les travaux et les consommations réellement observées l’illustrent.

Ces pratiques sont façonnées par les conditions de vie, les trajectoires de socialisation et les normes de confort. Ainsi, des logements techniquement comparables peuvent-ils présenter des consommations très différentes : une étude observe un écart pouvant aller jusqu’à un facteur 3,5 entre des logements similaires, les usages des occupants jouant un rôle déterminant. La rénovation énergétique implique donc aussi une évolution des façons d’habiter.

Or, l’essentiel des efforts est consacré à faire émerger le projet, à obtenir les financements et à conduire les travaux, tandis que l’accompagnement après la rénovation demeure encore limité.

La rénovation énergétique, un contexte incertain

La dernière contrainte qui pèse sur la rénovation des copropriétés tient à la fluctuation des dispositifs d’aide qui changent régulièrement, au coût des matériaux qui évoluent à la hausse et aux financements qui restent difficiles à mobiliser si l’on ne réalise pas de rénovation ambitieuse.

Face à cette incertitude, toutes les copropriétés ne sont pas égales : les petites et celles en difficulté disposent souvent de moins de ressources humaines et organisationnelles, comme l’explique le responsable du pôle copropriétés chez Oktave :

« Peut-être qu’il y a un modèle qui reste à inventer ou adapter pour les toutes petites copropriétés de cinq logements ou moins. On voit là que le modèle touche ses limites sur le coût des travaux à supporter et les subventions obtenues. […] Et on a aussi les acteurs bancaires qui ont du mal à aller sur ces petites copropriétés. Donc en plus de payer un reste à charge plus important pour des travaux équivalents, ils perdent le bénéfice des prêts bancaires auxquels les autres ont accès. »

En cela, la rénovation énergétique repose aussi sur la capacité des politiques publiques à créer des conditions stables permettant aux copropriétés d’apprendre, ensemble, à agir.

À lire aussi : Les politiques publiques de rénovation énergétique des logements sont-elles efficaces ?

Le projet Mérite (Modèle économique de rénovation innovant pour la transition énergétique) est lauréat de l’appel à projets Oreno – Opérateurs ensembliers de la rénovation, opéré par l’Ademe pour le compte de l’État dans le cadre de France 2030, et regroupe Demathieu Bard Énergie, le Crédit agricole de Lorraine, le groupe d’assurances Roederer et, pour le volet de sciences sociales, l’Université de Strasbourg (UMR 7363 SAGE – Sociétés, Acteurs, Gouvernement en Europe/SATT Conectus).

Emilie Moncaut a reçu des financements de l'appel ORENO -- Opérateurs ensembliers de la rénovation, opéré par l'ADEME pour le compte de l'État (France 2030), dans le cadre du projet MERITE qui regroupe également Demathieu Bard Énergie, le Crédit Agricole de Lorraine et le groupe d'assurances Roederer. Ce projet a été financé par le gouvernement dans le cadre du plan France 2030 opéré par l’ADEME.

Philippe Hamman a reçu des financements de l'appel ORENO -- Opérateurs ensembliers de la rénovation, opéré par l'ADEME pour le compte de l'État (France 2030), dans le cadre du projet MERITE qui regroupe également Demathieu Bard Énergie, le Crédit Agricole de Lorraine et le groupe d'assurances Roederer. Ce projet a été financé par le gouvernement dans le cadre du plan France 2030 opéré par l’ADEME.

Pourquoi choisit-on une filière universitaire plutôt qu’une autre ? Est-ce avant tout une question de débouchés professionnels et d’attentes salariales ?

La recherche que nous publions dans la revue Formation et emploi montre qu’un autre facteur joue un rôle central : le prestige social associé aux professions. Mais ce prestige n’agit pas de la même façon auprès des filles et des garçons.

À partir de plus de 120 ans de données sur les inscriptions universitaires en France (1899-2022), nous mettons en évidence une dissymétrie marquée entre les trajectoires masculines et féminines dans deux filières historiquement prestigieuses : le droit et la médecine.

Chez les garçons, ces deux formations fonctionnent comme des filières concurrentes. Chez les filles, au contraire, elles apparaissent complémentaires. Autrement dit, les choix d’orientation ne relèvent pas des mêmes arbitrages selon le genre, même lorsque les filières offrent un prestige social comparable.

Pourquoi ce résultat est-il important ?

Médecin et avocat figurent depuis le XIX^e siècle parmi les professions les plus valorisées socialement. Cette proximité symbolique fait que les études de droit et de médecine peuvent, dans certains cas, apparaître comme des alternatives lorsque l’accès à l’un des cursus devient plus incertain.

C’est précisément ce que l’on observe chez les étudiants : lorsque les effectifs masculins en médecine diminuent, ceux du droit augmentent. Le prestige nourrit alors une logique de concurrence et de gestion du risque social, le droit jouant le rôle de filière de repli permettant de préserver un haut niveau de statut et de reconnaissance sociale.

Les trajectoires des étudiantes racontent une autre histoire. L’augmentation du nombre de femmes en médecine s’accompagne d’une progression de leur présence en droit. Loin d’une substitution, on observe un effet d’entraînement. La réussite féminine dans une filière prestigieuse agit comme un signal collectif, qui légitime et diffuse les ambitions scolaires vers d’autres carrières longues et socialement valorisées. Le prestige fonctionne ici moins comme un instrument de concurrence que comme un levier d’émancipation progressive, contribuant à la féminisation globale de l’enseignement supérieur.

Comment avons-nous procédé ?

Notre analyse repose sur une base de données originale retraçant, sur longue période, les effectifs d’étudiants et d’étudiantes en droit et en médecine en France. Pour identifier les interactions entre filières, nous avons mobilisé des modèles statistiques permettant d’analyser les relations dynamiques et causales entre séries temporelles, sans imposer a priori leur sens.

Cette approche s’inscrit dans une analyse plus large des phénomènes d’engorgement dans l’enseignement supérieur. Lorsqu’une filière prestigieuse devient saturée ou fortement régulée, les étudiants ajustent, historiquement selon leur origine sociale, leurs choix avec retard, en fonction des signaux perçus sur les débouchés et le prestige. Ces décalages produisent des mouvements cycliques comparables à un effet « cobweb », ou « modèle de la toile d’araignée », bien connu en sciences sociales : les décisions prises aujourd’hui en réaction à une situation passée contribuent à créer les déséquilibres de demain.

Nous avons également isolé la période 1971-2020 afin d’analyser le rôle du numerus clausus en médecine. Cette contrainte institutionnelle apparaît comme un instrument majeur de régulation indirecte du système universitaire, modifiant l’équilibre des filières d’élite, mais de manière différenciée selon le genre.

Quelles perspectives ?

Nos résultats montrent que les dispositifs de sélection, même lorsqu’ils se veulent neutres, produisent des effets genrés durables. Chez les hommes, le numerus clausus agit principalement comme une contrainte directe, entraînant des réorientations vers d’autres filières prestigieuses.

Chez les femmes, il s’inscrit dans une dynamique plus circulaire, où la montée des ambitions féminines s’articule, avec un certain décalage, à des mécanismes de régulation institutionnelle.

Cette mise en perspective historique adresse un message essentiel aux responsables des politiques éducatives : en l’absence d’un pilotage anticipatif, les systèmes de formation tendent à reproduire, cycle après cycle et génération après génération, des phénomènes d’engorgement et de désajustement, étroitement liés aux contextes historiques et institutionnels dans lesquels ils s’inscrivent.

Intégrer les effets du prestige, du genre et des anticipations dans la régulation de l’offre de formation apparaît dès lors comme une condition clé pour éviter la répétition des déséquilibres passés et concevoir un enseignement supérieur à la fois performant et plus équitable.

Tout savoir en trois minutes sur des résultats récents de recherches, commentés et contextualisés par les chercheuses et les chercheurs qui les ont menées, c’est le principe de nos « Research Briefs ». Un format à retrouver ici.

Les auteurs ne travaillent pas, ne conseillent pas, ne possèdent pas de parts, ne reçoivent pas de fonds d'une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n'ont déclaré aucune autre affiliation que leur organisme de recherche.

L’ESSENTIEL

• À l’approche de la présidentielle et sur fond de budget difficile à boucler, la question de la taxation de l’héritage revient.

• Les débats se concentrent trop sur les taux et l’assiette de la fiscalité liée à la transmission d’un patrimoine.

• Le débat omet la question de la réserve héréditaire. Et si, autant qu’un problème philosophique, cela constituait aussi un facteur d’inefficience économique majeure.

La question de l’héritage est revenue en force dans le débat public. À gauche, les propositions vont d’une taxation accrue des successions (Place publique) à leur interdiction au-dessus d’un plafond de 12 millions d’euros (LFI). À droite, certains réclament au contraire la suppression pure et simple des droits de transmission. Sur le plan syndical, certains préconisent un prélèvement de 1 % sur tous les héritages (CFDT). Regarde-t-on du bon côté ?

Si défendre la liberté de disposer d’un patrimoine légitimement acquis est un principe libéral promu par Frédéric Bastiat, la liberté de permettre à un individu de s’enrichir par un privilège de naissance, sans rapport à sa propre création de valeur l’est beaucoup moins.

Les libéraux contre la rente

La question mérite d’autant plus d’être posée que, selon le Conseil d’analyse économique (CAE), la part du patrimoine des ménages provenant des successions (héritage et donations) est passée de 35 % en 1970 à plus de 60 % aujourd’hui. La richesse dépend de moins en moins de l’effort et de l’épargne personnelle, mais de plus en plus de la famille. En d’autres termes, l’héritier capte une rente, c’est-à-dire qu’il bénéficie d’un niveau de richesse supérieur à sa propre contribution à la production. Or, le libéralisme combat les rentes, d’où qu’elles proviennent.

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Par ailleurs, et c’est peut-être la conséquence la plus importante de l’héritage, il produit selon la naissance des inégalités d’accès au territoire des opportunités. Logement, études, mobilité géographique, stages, premiers emplois… La dotation familiale conditionne de plus en plus la capacité à entrer et à évoluer positivement dans le jeu économique. Ainsi, sur le marché immobilier, 25 % des jeunes ménages (la part la plus modeste de la population) n’a que 3 % de chances de devenir propriétaire sans aide familiale.

Cumul des inconvénients

Ceux qui sont condamnés à rester locataires consacrent alors une part majeure de leurs revenus au logement sans pouvoir dégager un surplus transmissible à leurs enfants, qui resteront eux aussi locataires. Les avantages comme les handicaps issus de la famille d’appartenance se cumulent et se renforcent d’une génération à la suivante.

La même logique s’exerce pour l’éducation. Le coût pour les étudiants de résider dans les grandes villes universitaires constitue pour les plus défavorisés une véritable barrière à l’entrée vers les formations prestigieuses, comme vers les bassins d’emplois les plus attractifs. Les héritages familiaux ne produisent donc pas seulement chez les jeunes une inégalité dans leur capacité de jouir de leur présent ; ils créent une discrimination sociale et géographique dans leur possibilité de se construire un avenir. En mai 2023, 17 % des jeunes de 18 et 24 ans déclarent avoir renoncé à leurs études, à cause du prix du logement

L’héritage, une incitation à l’oisiveté ?

Les effets négatifs ne s’arrêtent pas aux non-héritiers. Comme le remarquait déjà au début du XXᵉ siècle Andrew Carnegie, le célèbre milliardaire américain philanthrope, le bénéficiaire d’une succession peut se voir désincité à travailler, entreprendre et épargner. L’héritage familial, au-delà d’un certain seuil, réduit le taux d’effort des privilégiés. Mais si une part des bénéficiaires produit moins, l’assiette fiscale basée sur la création de valeur se réduit également.

Pour financer des dépenses publiques croissantes, la pression fiscale se reporte sur le travail et le capital. Un cercle vicieux se développe alors : la rente décourage d’abord l’effort de ceux qui la reçoivent. Puis, l’accroissement nécessaire de la fiscalité pour en compenser les effets délétères décourage l’effort des entreprises et salariés qui créent la richesse. Par ce jeu d’externalités négatives, l’oisiveté rentière débouche sur un véritable coût macroéconomique.

La taxation sur les héritages aurait une cohérence, si, comme le propose Raphaël Glucksmann, elle devait s’accompagner d’une baisse significative des prélèvements sur le travail ou le capital productif. Elle frapperait alors la rente plutôt que la création de valeur. Mais personne n’y croit. L’État n’a guère l’habitude de respecter ses promesses en matière d’impôt, comme on l’a vu récemment avec la [contribution exceptionnelle sur les grandes entreprises]. Alors qu’elle ne devait s’appliquer qu’à l’année 2025, elle a été reconduite en 2026 et le sera encore très probablement en 2027. L’argent récupéré par l’autorité publique est souvent mal géré ou détourné du projet initial.

Faut-il alors réduire les taxes sur les successions, voire les supprimer ? Mais cela revient à légitimer des rentes privées, lesquelles nourrissent inévitablement, sous forme de compensation, la demande de rentes publiques de la part des défavorisés de naissance.

Une erreur d’appréciation

On regrette que ce débat entre gauche et droite se limite à la question de l’impôt. L’erreur consiste à demander à la fiscalité de réparer ce que le droit successoral a d’abord institué. L’impôt prélève sur des droits jugés légitimes ; le droit, lui, décide qui peut légitimement recevoir quoi. Il est normal qu’une taxe soit perçue comme une spoliation si elle frappe un bien dont le droit reconnaît par ailleurs l’acquisition comme légitime.

La réflexion doit donc se déplacer de la question de la fiscalité vers les fondements mêmes du droit de propriété individuel et de son rôle dans l’économie de marché. La première étape devrait alors conduire vers la suppression de la réserve héréditaire, qui oblige un individu à transmettre la majeure partie de son patrimoine à ses descendants biologiques. Du point de vue du propriétaire, la réserve héréditaire supprime sa liberté de choisir ses légataires, en contradiction avec les principes défendus au XIXᵉ siècle par les libéraux Courcelle-Seneuil ou Dunoyer.

Du point de vue des enfants, elle consacre un droit sur la richesse de leurs parents fondé sur leur seule naissance, et non sur les rapports avec eux, leurs comportements ou leurs mérites. Mais pourquoi un enfant aurait naturellement droit au patrimoine de ses parents ? Pourquoi pas celui du voisin, plus méritant au regard du légataire ? Et pourquoi tous les enfants d’un même sang auraient-ils un droit à l’héritage, sans parler des injustices à l’égard de ceux qui font partie de familles recomposées ?

Archaïque communisme familial

Dans les deux cas, la réserve héréditaire traite le patrimoine comme un bien communautaire et non comme une propriété individuelle. Ce « communisme familial », pour reprendre une expression de Durkheim, qui attribue le pouvoir économique selon un critère biologique, est un véritable archaïsme.

C’est une fausse note dans la symphonie moderne du marché. Comme l’a démontré une étude du think tank Génération libre), elle favorise la concentration du capital, ralentit sa circulation et augmente les inégalités intergénérationnelles. On doit séparer statut et patrimoine. En d’autres termes, il s’agit de rétablir la liberté de tester, telle qu’elle existe dans de nombreux pays de culture anglo-saxonne, aux États-Unis, au Canada, au Royaume-Uni, en Irlande, en Australie, en Nouvelle-Zélande. Autant de pays marqués par leur souplesse, leur capacité d’adaptation et leur dynamisme économique.

On est bien obligé de relever un savoureux paradoxe. Ceux qui, à droite (Bruno Retailleau, Sarah Knafo) dénoncent avec le plus de vigueur l’existence de droits de succession (subis de fait par moins de 15 % des héritiers, selon le CAE), ne critiquent jamais la réserve héréditaire qui viole pourtant la liberté de 100 % des propriétaires. Une parfaite traduction politique de la schizophrénie de la société française, toujours prompte à dénoncer l’inégalité sociale, mais à défendre parallèlement bec et ongles le principe héréditaire de l’héritage, alors qu’il est à la source même de cette inégalité.

Après redistribution, l’inégalité de revenus en France entre les ménages les plus pauvres et les plus riches passe d’un rapport de 18 à 3. À l’inverse, l’inégalité de patrimoine demeure immense : les 5 % les plus riches possèdent 34 % du patrimoine total alors que les 50 % les plus pauvres n’en bénéficient qu’à hauteur de 7 %. À la différence des politiques, le rôle de l’analyse économique n’est pas de flatter une opinion publique culturellement dominée par le modèle familialiste, mais d’éclairer ses contradictions. Sur l’héritage, la première réforme nécessaire n’est pas donc de taxer davantage ou non. Elle est de rompre avec le privilège de naissance.

Thierry Aimar ne travaille pas, ne conseille pas, ne possède pas de parts, ne reçoit pas de fonds d'une organisation qui pourrait tirer profit de cet article, et n'a déclaré aucune autre affiliation que son organisme de recherche.